भूमि भूखंड का भूकर मूल्य कैसे निर्धारित किया जाता है: सूत्र और गणना प्रक्रिया

2024 लेखक: Howard Calhoun | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-17 10:28

एक भूमि भूखंड का भूकर मूल्य क्या है यह समझना इतना मुश्किल नहीं है। यह वह कीमत है जो स्टेट रियल एस्टेट कैडस्ट्रे (जीकेएन) में तय की जाती है। लागत प्रासंगिक गतिविधियों के परिणामस्वरूप प्राप्त जानकारी के आधार पर निर्धारित की जाती है। भूकर मूल्य मुख्य रूप से भूमि के भूखंड की व्यक्तिगत विशेषताओं पर निर्भर करता है, विशेष रूप से इसके स्थान, क्षेत्र, उद्देश्य, श्रेणी, साथ ही बाजार मूल्य पर। इस बारे में अधिक जानें कि लेख से भूमि भूखंड का भूकर मूल्य कैसे निर्धारित किया जाता है।

भूकर मूल्यांकन क्यों किया जाता है

प्रक्रिया में उचित मूल्य निर्धारित करने के उद्देश्य से कई गतिविधियां शामिल हैं। इसकी आवश्यकता को निम्नलिखित कारणों से समझाया गया है:

• भूमि के लिए कर शुल्क की सही गणना।
• अचल संपत्ति वस्तुओं के साथ लेनदेन के लिए एक बेंचमार्क के रूप में कार्य करता है (अधिकतम की सही परिभाषा के साथबाजार मूल्य के करीब)।
• भूमि के एक टुकड़े के स्वामित्व की पुष्टि करता है। इस प्रकार, न केवल कब्जा और उपयोग, बल्कि भूमि का निपटान भी संभव है। उदाहरण के लिए, इसे बेचा जा सकता है, गिरवी रखा जा सकता है या विरासत में मिला है।
• आपको संघर्षों से बचने की अनुमति देता है और, तदनुसार, मुकदमेबाजी।

विधायी ढांचा

अचल संपत्ति के मामले में जनगणना और कैडस्ट्रे को रोसरेस्टर विशेषज्ञों द्वारा नियंत्रित किया जाता है। विचाराधीन विषय से संबंधित मुख्य नियामक कार्य हैं:

• कानून "कैडस्ट्राल गतिविधियों पर" संख्या 221-एफजेड।
• कानून “राज्य पर। अचल संपत्ति का पंजीकरण”संख्या 218-एफजेड।
• कानून "रूस में मूल्यांकन गतिविधियों पर" नंबर 135-FZ।
• सरकारी डिक्री "एक भूकर मूल्यांकन के संचालन के नियमों पर" संख्या 316.
• कानून "राज्य भूकर मूल्यांकन पर" संख्या 237-एफजेड।

मोचन मूल्य और भूकर मूल्य: मतभेद

यह जानने के बाद कि भूमि भूखंड का भूकर मूल्य क्या है, अब आपको एक मोचन मूल्य की अवधारणा को समझने की आवश्यकता है। इस मामले में, हम एक पैरामीटर के बारे में बात कर रहे हैं जो विशेष रूप से एक पट्टे वाले क्षेत्र के स्वामित्व को स्थानांतरित करने की प्रक्रिया के लिए निर्धारित किया जाता है। सरल शब्दों में, मोचन का अर्थ वह मूल्य है जिस पर एक संपत्ति खरीदी गई थी जो पहले किसी अन्य व्यक्ति की थी।

ऐसी अचल संपत्ति न केवल व्यक्तियों की हो सकती है, बल्कि राज्य के साथ-साथ नगरपालिका की भी हो सकती है। इसे अक्सर "भूकर मूल्य पर भूमि के एक टुकड़े के मूल्य" के रूप में जाना जाता है।यह इस तथ्य से समझाया गया है कि मूल्य की गणना भूकर मूल्य के आधार पर की जाती है।

साथ ही, इन अवधारणाओं को भ्रमित नहीं किया जाना चाहिए, क्योंकि अचल संपत्ति की कीमतों में बदलाव के बावजूद, खरीद मूल्य स्थिर है, यानी अपरिवर्तित है। हालांकि, भूमि भूखंड के भूकर मूल्य की स्थापना की समीक्षा सूची के बाद 3 से 5 वर्ष के समय अंतराल में केवल एक बार की जाती है। इसके अलावा, पुनर्मूल्यांकन का आरंभकर्ता भूमि का स्वामी भी हो सकता है।

सबसे सस्ती चीज है उस जमीन को खरीदना जो 25 साल से स्वामित्व में हो, और उस पर पूंजी संरचनाओं के निर्माण के मामले में। तब कडेस्टर मूल्य का केवल 20% नगरपालिका भूमि के लिए और केवल 25% राज्य भूमि के लिए देना होगा।

संकर रजिस्टर

इसे राज्य संपत्ति समिति के एक भाग के रूप में समझा जाता है, जो मूल्यांकन गतिविधियों के परिणामस्वरूप प्राप्त भूमि भूखंडों के कैडस्ट्रे के अनुसार मूल्य के बारे में जानकारी संग्रहीत करता है। उनके किए जाने के बाद, भूमि भूखंड का पुनर्मूल्यांकन किया जाता है (यह मालिक की पहल पर भी किया जा सकता है)। रजिस्टर में अधिक सटीक जानकारी भी इंगित की जाती है, जहां प्रत्येक भूमि भूखंड की अपनी विशिष्ट भूकर संख्या होती है। इसमें इस समय बाजार द्वारा पेश की जाने वाली बदलती कीमतें भी शामिल हैं, जो इन्वेंट्री के बाद निर्धारित की जाती हैं।

नगरपालिका भूमि की कीमत का निर्धारण

अनुमान स्थानीय सरकारों (जिलों, शहरों, कस्बों) द्वारा आदेशित किया जा सकता है। एक नगरपालिका के लिए भूमि भूखंड का भूकर मूल्य कैसे निर्धारित किया जाता है? श्रेणीउपलब्ध बाजार मूल्यों के आधार पर किया जाता है। इसी समय, भूमि भूखंडों के असाइनमेंट के आंकड़ों को ध्यान में रखा जाता है।

नगर पालिका के स्वामित्व वाली भूमि का उपयोग निजी घर के निर्माण के साथ-साथ बागवानी और बागवानी के लिए, गैरेज के लिए या अपार्टमेंट भवन के निर्माण के लिए किया जा सकता है। उसी समय, भूमि संहिता, नगर नियोजन संहिता और अन्य कानूनी कृत्यों में निहित मानकों को ध्यान में रखा जाता है।

नगर पालिका के स्वामित्व वाले पते पर संपत्ति का सार्वजनिक भूकर मूल्य इस प्रकार अनुमानित है:

1. प्रारंभिक चरण। इसमें निकट भविष्य में बाजार के रुझानों पर आवश्यक जानकारी, अर्थात् नियामक जानकारी और डेटा एकत्र करना और संसाधित करना शामिल है। इसके अलावा, निपटान पर डेटा एकत्र किया जाता है, पारिस्थितिक स्थिति, जलवायु जानकारी को स्पष्ट किया जा रहा है, और भूमि वर्गीकरण किया जा रहा है।
2. क्षेत्र को ज़ोन करना। इसकी सीमाओं के भीतर, एक आवासीय क्षेत्र आवंटित किया जाता है (निजी और बहु-अपार्टमेंट भवनों के निर्माण के लिए); उत्पादन (औद्योगिक भवनों, गोदामों और अन्य समान सुविधाओं को समायोजित करने के लिए); सार्वजनिक और व्यवसाय (स्वास्थ्य सुविधाओं, उपभोक्ता सेवाओं, वैज्ञानिक, सांस्कृतिक और अन्य संस्थानों के साथ); परिवहन और इंजीनियरिंग अवसंरचना (परिवहन और संचार की वस्तुओं और संचार के लिए); कृषि (बगीचों, चरागाहों, किचन गार्डन और इमारतों के साथ); मनोरंजन (मनोरंजन के लिए, वन पार्क, समुद्र तट)।
3. भूमि भूखंड के भूकर मूल्य की गणना के लिए सूत्र का उपयोग किया जाता है। स्थिर मूल्य विश्लेषण का उपयोग करके अविकसित भूमि का मूल्यांकन किया जाता है,जो बाजार प्रदान करता है, साथ ही साथ संबंधित क्षेत्रों को विकसित करने की लागत। संरचनाओं द्वारा कब्जा की गई भूमि के एक पार्सल की प्रति इकाई क्षेत्र की लागत की गणना बुनियादी ढांचा प्रतिस्थापन लागत पद्धति का उपयोग करके की जाती है।
4. भूकर मूल्य के अनुसार ज़ोनिंग।
5. अंतिम चरण। इस स्तर पर, भूकर मूल्यांकन के परिणामस्वरूप प्राप्त जानकारी का अंतिम प्रसंस्करण किया जाता है, साथ ही साथ रोसरेस्टर में उनका प्रवेश भी किया जाता है।

प्रक्रिया पूरी होने के बाद, मूल्यांकन क्षेत्र में भूमि का भूकर मूल्य निर्धारित किया जाता है। यह समान विशेषताओं वाले क्षेत्र में स्थित आवंटन के एक इकाई क्षेत्र के बाजार मूल्य के बराबर है।

सार्वजनिक भूमि की कीमत निर्धारित करना

एक भूमि भूखंड का भूकर मूल्य कैसे निर्धारित किया जाता है, इस प्रक्रिया की एक विशेषता, इस मामले में, विभिन्न गुणांक (दोनों को कम करना और बढ़ाना) का उपयोग है। वे इस पर निर्भर करते हैं:

• आवंटन के स्थान।
• उनका बाजार भाव।
• संचार प्रणालियों के विकास का स्तर।
• परिवहन पहुंच।
• इच्छित उपयोग के लिए उपयुक्तता का स्तर।
• आवासीय या गैर-आवासीय संरचनाओं की उपस्थिति।

चूंकि विभिन्न क्षेत्रों में बाजार मूल्य, समान विशेषताओं के साथ, अलग है, भूकर मूल्य भी अलग है। हालाँकि, अंतर महत्वपूर्ण हो सकता है।

बस्तियों में जमीन की कीमत तय करना

सामान्य तौर पर, कीमत कैडस्ट्राल के समान ही निर्धारित की जाती हैभूमि का मूल्य, यदि वह नगरपालिका की है। लेकिन कई विशेषताएं हैं जो बस्तियों में निहित हैं।

इसलिए, वे भूखंडों की सीमाओं के स्पष्टीकरण के साथ-साथ क्षेत्र को अपने उद्देश्य के अनुसार क्षेत्रों में विभाजित करने के लिए बहुत चौकस हैं। मूल्यांकन के उद्देश्य हैं:

• निपटान से संबंधित भूमि के कर योग्य आधार का निर्माण।
• क्षेत्र और आर्थिक संकेतकों द्वारा एक अद्यतन ज़ोनिंग योजना का मसौदा तैयार करना।
• किराया स्वीकृति।
• वह मूल्य निर्धारित करना जिस पर संपत्ति लंबी अवधि के लिए बेची या किराए पर दी जाती है।
• उन व्यक्तियों को मुआवजे की अधिक सटीक राशि का संकलन, जिनसे नगरपालिका की जरूरतों के लिए भूमि जब्त की गई है।
• विभिन्न विकासों के लिए सबसे आशाजनक विकास क्षेत्रों का एक उद्देश्य निर्धारण।

उपनगरीय क्षेत्र की कीमत निर्धारित करना

वस्तुनिष्ठ डेटा प्राप्त करने के लिए, इस मामले में, निम्नलिखित विशेषताओं को ध्यान में रखा जाना चाहिए:

• भूकर योजना पर भूमि भूखंड का स्थान (एक दूरस्थ क्षेत्र में उसी से सस्ता होने का अनुमान है, लेकिन उपयुक्त बुनियादी ढांचे के साथ शहर के पास स्थित है)।
• वर्ग.
• संचार (बिजली, गैस, प्लंबिंग, सीवेज).
• लॉट श्रेणी।
• क्षेत्र की पारिस्थितिक स्थिति।
• बाजार मूल्य ज्ञात हो तो भूकर मूल्य उसी राशि पर निर्धारित किया जाता है।

एक प्लॉट की कीमत निर्धारित करने के साथवुडलैंड

वनों के साथ भूमि भूखंड के भूकर मूल्य की गणना कैसे की जाती है, इसकी ख़ासियत यह है कि प्रत्येक मामले में एक विशिष्ट क्षेत्र के लिए मूल्य निर्धारित किया जाता है:

• रूसी क्षेत्रों के भीतर।
• लेशोज़ क्षेत्र के भीतर।
• वनों के कब्जे वाले वानिकी क्षेत्रों के भीतर।

वन क्षेत्र में स्थित क्षेत्रों की लागत की गणना आर्थिक गतिविधि के लिए क्षेत्रों के उपयोग के लिए भुगतान किए गए प्रति वर्ष किराए से संबंधित आय के पूंजीकरण को ध्यान में रखते हुए की जाती है। गणना लकड़ी की कटाई के मापदंडों को ध्यान में रखती है।

गणना और अनुमोदन

इन्वेंट्री के अनुसार कीमत की सही गणना करने के लिए, आपको विभिन्न मापदंडों को ध्यान में रखना चाहिए। भूमि के भूकर मूल्य को क्या प्रभावित करता है? उनमें से सबसे महत्वपूर्ण सुधार कारक हैं। उनका उपयोग मूल्य निर्माण को प्रभावित करने वाले कारकों को समाप्त कर देता है। उदाहरण के लिए, यदि साइट पर ऐसी संरचनाएं हैं जिन्हें जीर्ण-शीर्ण माना जाता है, या क्षेत्र बाढ़ के कारण बाढ़ के अधीन है, तो भूकर मूल्य को कम करने वाले गुणांक का उपयोग किया जाता है। ऐसी स्थितियां होती हैं, जब इसके विपरीत, एक गुणन कारक लागू किया जाता है।

यह कडेस्टर की कीमत का विशिष्ट संकेतक भी मायने रखता है। विशिष्ट आकार की गणना एक वर्ग मीटर के बराबर क्षेत्र के आधार पर की जाती है। यह संकेतक हर तिमाही में सेट किया जाता है। स्थान के पते पर संपत्ति का भूकर मूल्य निम्नानुसार निर्धारित किया जाता है:

1. लागत को प्रभावित करने वाले कारकों को पहचाना जाता है।
2. मानक लिया जाता हैवह साइट जो गुणों के लिए सबसे उपयुक्त हो।
3. समान विशेषताओं वाले संदर्भ भूखंडों का एक उपसमूह बनाया गया है।
4. प्रत्येक उपसमूह के लिए डेटा एकत्र किया जाता है और फिर उसका विश्लेषण किया जाता है।
5. फिर, सांख्यिकीय डेटा तैयार किया जाता है और बाजार मूल्य को प्रभावित करने वाले कारकों का निर्धारण किया जाता है।
6. इकाई लागत की गणना करें।

प्राप्त आंकड़ों के आधार पर भूमि के सभी भूखंडों के कडेस्टर के अनुसार मूल्य की गणना करना संभव है। यह पता चला है कि कडेस्टर के अनुसार कीमत का आकार इस तरह के संकेतकों से प्रभावित होता है जैसे कि क्षेत्र, उद्देश्य से भूमि का वर्गीकरण और वस्तु का बाजार मूल्य।

रिपोर्ट के पूरा होने के बाद बीस कार्य दिवसों के बाद, ग्राहक कडेस्टर के अनुसार मूल्य के अनुमोदन पर एक अधिनियम स्वीकार करता है। यह दस्तावेज़ आधिकारिक तरीके से प्रख्यापन के क्षण से मान्य हो जाता है। यह एक राज्य एजेंसी, नगर पालिका या कार्यकारी अधिकारियों द्वारा स्वीकार किया जाता है।

गणना का फॉर्मूला

गणना निम्न सूत्र को लागू करके की जाती है:

लॉट एरिया (रैखिक फंक्शन + ट्रांजेक्शन फॉर्मेट फंक्शन)अनुपात।

रैखिक फ़ंक्शन में निपटान के जीवन और उसके रहने की क्षमता के असाधारण पैरामीटर हैं, और लेनदेन प्रारूप फ़ंक्शन एक स्थानीय घटक का अर्थ है। इस प्रकार, कडेस्टर के अनुसार लागत की गणना करने के लिए, आपको भूमि भूखंड के कुछ मापदंडों को जानने की जरूरत है, साथ ही साथ विशेष ज्ञान भी होना चाहिए।

इस राशि की गणना उन मूल्यांककों द्वारा की जाती है जो भूमि के एक भूखंड के मूल्य की गणना के लिए राज्य मूल्यांकन विधियों का उपयोग करते हैं,रूसी संघ के आर्थिक विकास मंत्रालय द्वारा गठित और अनुमोदित।

भूकर मूल्य में परिवर्तन

बहुक्रियाशील भूमि भूखंडों का भूकर मूल्य कैसे निर्धारित किया जाता है, इसके अलावा, पुनर्मूल्यांकन की आवृत्ति को ध्यान में रखना आवश्यक है। यह प्रक्रिया तीन से पांच साल के अंतराल में एक बार की जाती है। नया मूल्य ऑडिट के परिणामों के आधार पर निर्धारित किया जाता है। यह घट या बढ़ सकता है। एक नियम के रूप में, बाद वाला विकल्प सबसे अधिक बार होता है।

कई भूमि मालिकों को ऐसी स्थिति का सामना करना पड़ता है जिसमें भूकर मूल्य बढ़ जाता है। इस वजह से आपको ज्यादा टैक्स देना पड़ता है। इस प्रकार, 2016 के अंत में तेज वृद्धि हुई, जब संबंधित कीमतों में कई गुना वृद्धि हुई।

लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि जमीन बेचना ज्यादा मुनासिब हो गया है। इसकी गुणवत्ता समान स्तर पर बनी रही, और इस समय तक कई साइटें सर्वोत्तम स्थिति में होने से कोसों दूर थीं। इसलिए, सभी लोग भारी करों का भुगतान करने के लिए जमीन खरीदने को तैयार नहीं हैं। इसके अलावा, यह पुनर्मूल्यांकन अनुपस्थिति में किया गया था। कैडस्ट्राल पंजीकरण के लिए तकनीकी योजना में साइट डेटा को इस तरह से दर्ज किया गया था कि परिणामस्वरूप, एक ही क्षेत्र के भूमि भूखंड, लेकिन विभिन्न मापदंडों में काफी भिन्न, समान खर्च करने लगे।

2016 के मध्य में एक स्थगन पेश किया गया था, जिसके अनुसार कडेस्टर की कीमत तीन साल के लिए जमी हुई थी। इस अवधि के दौरान, वह लागत जो वर्ष की शुरुआत से प्रासंगिक थी, लेकिन 2014 से पहले नहीं थी, प्रभावी थी।

लगभग उसी समय, कानून “राज्य भूकर परआकलन” संख्या 237-FZ, जिसमें अधिस्थगन के बारे में कुछ भी नहीं बताया गया था। इस संबंध में, विशेषज्ञ इस बात पर सहमत नहीं हो सके कि "फ्रीज" लागू किया जाना चाहिए या नहीं। नतीजतन, अदालतों को इस मुद्दे पर बहुत सारे विवादों पर विचार करना पड़ा।

टिन द्वारा निर्धारण

केवल टिन नंबर (करदाता पहचान संख्या) जानने के बाद, किसी विशेष नागरिक के स्वामित्व वाली भूमि के मूल्य के बारे में आवश्यक जानकारी प्राप्त करना असंभव है। ये सेवाएं संदिग्ध प्रतिष्ठा वाली साइटों द्वारा पेश की जा सकती हैं। हालांकि, आपको उन पर भरोसा नहीं करना चाहिए, क्योंकि ऐसे संसाधन कपटपूर्ण होते हैं।

निष्कर्ष

संकर के अनुसार भूमि के एक भूखंड की कीमत एक अनुमानित मूल्य है, जो राज्य द्वारा एक संपत्ति के मूल्यांकन के परिणामस्वरूप प्राप्त की जाती है और राज्य के रियल एस्टेट कडेस्टर में निहित होती है। मौजूदा पद्धति, यह दर्शाती है कि भूमि भूखंड के भूकर मूल्य की गणना कैसे की जाती है, इसमें मुख्य विशेषताओं को ध्यान में रखना शामिल है। यह मूल्य मूल्यांकन के समय बाजार मूल्य के बराबर होता है। भूमि की विभिन्न श्रेणियों के कडेस्टर के अनुसार मूल्य प्रासंगिक विशेषताओं को ध्यान में रखते हुए निर्धारित किया जाता है। मूल्य की समीक्षा हर पांच साल में कम से कम एक बार की जाती है, लेकिन हर तीन साल में एक बार से ज्यादा नहीं।

2016 से "राज्य भूकर मूल्यांकन पर" कानून लागू हुआ है। सभी मूल्यांकन कार्य राज्य संरचनाओं को सौंपे जाते हैं।