तुलनात्मक दृष्टिकोण। अचल संपत्ति के मूल्य का निर्धारण करने के तरीके

2024 लेखक: Howard Calhoun | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-17 10:28

अचल संपत्ति मूल्यांकन के क्षेत्र में विश्व अभ्यास में, तीन दृष्टिकोणों का उपयोग किया जाता है:

• तुलनात्मक, या बाजार;
• महंगा;
• लाभदायक।

पद्धति का चुनाव काफी हद तक मूल्यांकन की वस्तु और वास्तविक स्थिति पर निर्भर करता है जो एक विशेष प्रकार की अचल संपत्ति के आसपास विकसित हुई है। हालांकि, अनुमानित मूल्य निर्धारित करने में तुलनात्मक दृष्टिकोण को अभी भी सबसे विश्वसनीय तरीका माना जाता है।

बुनियादी बेंचमार्किंग सिद्धांत

तुलनात्मक दृष्टिकोण किसी संपत्ति के बाजार मूल्य को निर्धारित करने के तरीकों का एक समूह है। मूल्यांकित संपत्ति की तुलना समान गुणों से की जाती है।

मूल्यांकन निम्नलिखित सिद्धांतों पर आधारित है:

• मांग और आपूर्ति। ये दो संकेतक अविभाज्य रूप से जुड़े हुए हैं, सीमित संख्या में ऑफ़र एक निश्चित मांग उत्पन्न करते हैं, और इसके विपरीत, अधिक ऑफ़र, कम मांग।
• प्रतिस्थापन। यदि समान विशेषताओं वाली संपत्ति की कीमत कम हो तो कोई खरीदार अधिक भुगतान नहीं करेगा।

बाजार मूल्य की अवधारणा लगभग संतुलन मूल्य की अवधारणा के समान है। संतुलन कीमत मात्रात्मक विशेषताओं का एक समूह है औरमूल्य निर्धारण कारक जो तुलना की जा रही वस्तु की आपूर्ति और मांग को निर्धारित करते हैं।

अचल संपत्ति मूल्यांकन के लिए तुलनीय संपत्तियों के चयन के लिए मुख्य मानदंड

एक तुलनात्मक विश्लेषण में बड़ी संख्या में तत्वों को ध्यान में रखा जाता है, और उनका संयोजन लगभग अनंत होता है। इसलिए, विश्लेषण कुछ निश्चित कारकों तक सीमित है जो सीधे मूल्य निर्धारण को प्रभावित करते हैं।

तुलना तत्व। अधिकार गुणवत्ता

किसी भी भार या सुखभोग से संपत्ति के मूल्य में कमी आती है। यानी स्वामित्व के अधिकार में कोई भी प्रतिबंध कीमत में कमी है। यदि मूल्यवान वस्तु में तुलनीय वस्तुओं की तुलना में ऐसी कमियाँ नहीं हैं, तो इसके विपरीत कीमत बढ़ जाती है।

भूमि भूखंडों के लिए, सुगमता की उपलब्धता केवल कम करने वाला कारक नहीं है। मूल्य का आकलन करते समय, भूमि के स्वामित्व या पट्टे के अधिकार, स्थायी उपयोग को स्थानांतरित करना बहुत महत्वपूर्ण है। अंतिम दो अधिकारों को कम करने वाले कारकों के रूप में संदर्भित किया जाता है। यह बहुत महत्वपूर्ण है कि क्या भूमि के साथ आगे के लेन-देन पर कुछ प्रतिबंध हैं।

बिक्री की शर्तें

ऐसी शर्तों को ध्यान में रखा जाता है यदि मूल्यांकित वस्तु में वास्तव में विशिष्ट विशेषताएं होती हैं जब बेचा जाता है।

दिवालियापन एक कम करने वाला कारक है, अर्थात, विक्रेता खरीद और बिक्री लेनदेन करने की जल्दी में है, क्योंकि अचल संपत्ति बाजार वस्तु का जोखिम समय समान वस्तुओं की तुलना में स्पष्ट रूप से कम हो जाता है।

मूल्यांकन भी पारिवारिक संबंधों, साझेदारी से काफी प्रभावित होता हैरिश्ते, हालांकि इन जोखिमों का आकलन करना मुश्किल है।

यदि विक्रेता और खरीदार पट्टा संबंधों से जुड़े हुए हैं, और उनके बीच बिक्री के अनुबंध को समाप्त करने की योजना है, तो कर भुगतान को बचाने के लिए, निश्चित रूप से, अनुमानित लागत को कम करके आंका जाएगा। इस मामले में, केवल एक प्रेरणा है - चूंकि लेन-देन के पक्ष अन्य गैर-बाजार संबंधों से जुड़े हुए हैं, इसलिए, विक्रेता वास्तव में खरीदार को श्रेय देता है। एक समान स्थिति विकसित होती है यदि लेनदेन विकल्प की शर्तों पर होता है।

बुनियादी ढांचे के विकास के लिए राज्य सब्सिडी प्राप्त करने की संभावना से आवासीय अचल संपत्ति के अनुमानित मूल्य में वृद्धि हो सकती है। अपेक्षित रियायती उधार की राशि रियायती और बाजार उधार के बीच के अंतर से निर्धारित होती है।

बाजार की स्थिति

एक समान संपत्ति और विशेषज्ञ संपत्ति के बाजार मूल्य के बीच महत्वपूर्ण अंतर होने पर नीचे की ओर समायोजन लागू किया जा सकता है।

मूल्यांकन में कार्यक्षमता में बदलाव को भी ध्यान में रखा जा सकता है, क्योंकि यह आपूर्ति और मांग के संतुलन को प्रभावित करता है।

संपत्ति का स्थान

वैल्यू ड्राइवर	लागत कम करने वाले कारक
पड़ोस प्रतिष्ठा अन्य आवासीय संपत्ति मालिकों की स्थिति आरक्षित क्षेत्र पार्किंग की उपलब्धता राजमार्गों तक पहुंच स्थापत्य स्मारकों और अन्य आकर्षणों की उपस्थिति अचल संपत्ति के पास मनोरंजन क्षेत्र इमारत की अनूठी स्थापत्य विशेषताएं	शहर के केंद्र से दूरी पैदल दूरी के भीतर कोई किराने की दुकान नहीं स्कूल और पूर्वस्कूली संस्थानों से दूरदर्शिता क्षेत्र में खराब पर्यावरणीय स्थिति संपत्ति, लैंडफिल के पास कारखाने और गोदाम उद्यमों की उपस्थिति

भौतिक कारक (भूमि के लिए)

भूमि भूखंड के मूल्यांकन में तुलनात्मक दृष्टिकोण में संपत्ति के बारे में विशेषताओं का संग्रह शामिल है:

• आकार;
• आकार;
• भूविज्ञान;
• स्थलाकृति;
• तैयारी का स्तर, अर्थात क्या भूमि को वनस्पति से मुक्त किया गया है, क्या अनियमितताओं को समाप्त किया गया है;
• मिट्टी के आवरण के गुणात्मक संकेतक।

सबसे उल्लेखनीय पहाड़ियों या ढलानों, चट्टानों की संरचनाओं या खाई की उपस्थिति या अनुपस्थिति है। यह भी महत्वपूर्ण है कि पृथ्वी की वहन क्षमता, उसकी ताकत, भूजल की उपस्थिति क्या है। खनिजों की संभावित घटना के बारे में जानकारी है या नहीं यह बहुत महत्वपूर्ण है। यदि जानकारी की पुष्टि हो जाती है, तो निश्चित रूप से भविष्य में भूमि पर भार पड़ेगा।

आकलित की जाने वाली वस्तु की सामान्य विशेषताएं

बाजार तुलना दृष्टिकोण उन विशेषताओं का अध्ययन है जो वस्तुओं के मूल्य को बढ़ाते हैं। इनमें शामिल हैं:

• भवन या कमरे का आकार;
• बिल्डिंग की ऊंचाई;
• सहायक सुविधाओं की उपलब्धता और क्षेत्र;
• छत की ऊंचाई।

जिस सामग्री से भवन बनाया गया है वह भी मायने रखता है, यह जितना आधुनिक और विश्वसनीय है, संपत्ति का मूल्य उतना ही अधिक है। अंतिम लेकिन कम से कम पूरे भवन की सामान्य उपस्थिति, मरम्मत की उपलब्धता और एक सुविधाजनक प्रवेश द्वार है। अगर प्रवेश द्वार यार्ड से है तो यह एक कम करने वाला कारक होगा।

मरम्मत का अभाव मूल्यांकन रिपोर्ट में संशोधन का कारण है। इस तरह की गणना निर्माण या मरम्मत में निवेश करने से उद्यमी को मिलने वाले लाभ को ध्यान में रखते हुए मरम्मत या बहाली कार्य की लागत के आधार पर की जाती है।

आर्थिक कारक

अचल संपत्ति में तुलनात्मक दृष्टिकोण संचालन के दौरान ऊर्जा संसाधनों पर संभावित बचत को ध्यान में रखना है। उपयोगिताओं की लागत में निरंतर वृद्धि लोगों को वैकल्पिक ऊर्जा स्रोतों को बचाने और उपयोग करने के बारे में लगातार सोचने पर मजबूर करती है।

यह कारक विशेष रूप से महत्वपूर्ण है यदि वस्तु को आगे पट्टे पर देने के लिए खरीदा जाता है। किसी भवन या परिसर के संचालन के लिए आय और लागत का अनुपात जितना अधिक होगा, अचल संपत्ति की शुद्ध किराये की आय में वापसी योग्य पूंजी की राशि उतनी ही कम होगी।

इस श्रेणी में मीटर की उपस्थिति या अनुपस्थिति का संकेतक भी शामिल है, क्या गर्मी के नुकसान को कम करने के उपाय किए गए हैं।

अन्य संकेतक

मूल्यांकन में सेवा तत्वों की उपस्थिति या अनुपस्थिति को ध्यान में रखना शामिल है। सबसे सरल उदाहरण यह है कि घर में लिफ्ट है या नहीं। सभी संचारों की उपस्थिति या पूर्ण या आंशिक अनुपस्थिति,स्थानीय व्यवस्था से अधिक जुड़ा हुआ है। यदि बहुत अधिक कमियां हैं, तो नीचे की ओर सुधार किया जाता है। रियल एस्टेट मूल्यांकन विभिन्न संकेतकों के अनुसार किया जाता है।

गणना के चरण

सभी तुलनात्मक गणना समान अचल संपत्ति के साथ हाल के लेनदेन पर खुले स्रोतों से मिली जानकारी पर आधारित हैं।

मूल्यांकन चरण:

1. किसी विशेष संपत्ति खंड में समान प्रस्तावों का अध्ययन करना, हाल ही में बेची गई तुलनीय संपत्तियों की पहचान करना।
2. एकत्र की गई जानकारी का विश्लेषण किया जाता है और प्रत्येक प्रस्ताव की व्यक्तिगत रूप से मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के साथ तुलना की जाती है।
3. मूल्य निर्धारण विशेषताओं की पहचान, मूल्यांकन रिपोर्ट में संशोधन।

समायोजित मूल्य पर सहमति और तुलनात्मक दृष्टिकोण से अंतिम लागत निकालना।

तुलनात्मक दृष्टिकोण के लाभ

सबसे पहले, विधि आपको केवल विशिष्ट खरीदारों और विक्रेताओं की राय को प्रतिबिंबित करने की अनुमति देती है।

मूल्यांकन वर्तमान कीमतों में परिलक्षित होता है, वित्तीय स्थितियों और यहां तक कि मुद्रास्फीति प्रक्रियाओं में परिवर्तन को ध्यान में रखते हुए। अनुमान हमेशा सांख्यिकीय रूप से उचित होता है।

किसी विशेष संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए, आपको संपूर्ण अचल संपत्ति बाजार का अध्ययन करने की आवश्यकता नहीं है, बल्कि केवल समान संपत्तियों का अध्ययन करने की आवश्यकता है। विश्वसनीय परिणामों के साथ तकनीक बहुत सरल है।

… और नुकसान

• वास्तविक कीमतों का पता लगाना काफी मुश्किल है।
• अचल संपत्ति बाजार की गतिविधि और स्थिरता पर पूर्ण निर्भरता।
• कठिनाईडेटा का मिलान, यदि समान वस्तुएं बिक्री के मामले में महत्वपूर्ण रूप से भिन्न हों।

समापन में

रियल एस्टेट मूल्यांकन में तुलनात्मक दृष्टिकोण का सार खरीदार और विक्रेता दोनों के लिए स्पष्ट है। तकनीक पार्टियों को अचल संपत्ति बाजार का अध्ययन करने और यह सुनिश्चित करने की अनुमति देती है कि वे हारे नहीं। मूल्यांकन पहले से पूर्ण किए गए लेनदेन या अन्य विक्रेताओं के प्रस्तावों के आधार पर किया जा सकता है। किसी भी मामले में, तुलनात्मक तकनीक समान अचल संपत्ति पर डेटा का व्यवस्थितकरण और तुलना है। मुख्य बात यह है कि तुलना के लिए समान वस्तुओं का चयन विशेष या असामान्य कारकों को ध्यान में रखना चाहिए, उदाहरण के लिए, संपार्श्विक की जब्ती का खतरा, स्थानीय स्तर पर नियमों में बदलाव या ऋण समझौते की शर्तों का पालन न करना, जबरदस्ती तत्वों की उपस्थिति।