अचल संपत्ति और व्यापार मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण। आय दृष्टिकोण लागू करना

2024 लेखक: Howard Calhoun | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-17 10:28

आय दृष्टिकोण अचल संपत्ति, एक संगठन की संपत्ति, स्वयं व्यवसाय के मूल्य का आकलन करने के तरीकों का एक संपूर्ण संयोजन है, जिसमें मूल्य का निर्धारण भविष्य में अपेक्षित आर्थिक लाभों को परिवर्तित करके किया जाता है।. इस तरह के दृष्टिकोण की सैद्धांतिक नींव काफी ठोस है। एक निवेश का मूल्य आज तक के भविष्य के लाभों का मूल्य है, जो वापसी की दर पर छूट देता है जो निवेश की जोखिम को दर्शाता है।

यह उत्पादन और संपत्ति की बिक्री के क्षेत्र में उपयोग किए जाने वाले किसी भी परिचालन उद्यम के साथ-साथ इसके व्यवसाय के लिए उचित और उपयुक्त है, जो सकारात्मक लाभ की पीढ़ी के अधीन है। मूल्यांकन किए गए व्यवसाय में निवेश जोखिमों का मूल्य छूट दर के माध्यम से प्रदर्शित किया जाता है। आर्थिक अर्थों में, यह अब वापसी की दर है जो निवेशकों को जोखिम स्तर से तुलनीय निवेश वस्तुओं में निवेशित पूंजी पर चाहिए, या यह मूल्यांकन के समय तुलनीय जोखिमों के साथ वैकल्पिक निवेश विकल्पों पर वापसी की दर है।

विशेषताएं

आय का आवेदनव्यवहार में दृष्टिकोण काफी कठिन कार्य हो जाता है, क्योंकि लागत के प्रत्येक महत्वपूर्ण निर्धारक का मूल्यांकन करना आवश्यक है - वापसी और लाभ की दर। यदि इन विधियों का उपयोग किसी उद्यम का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है, तो लागत, कंपनी टर्नओवर सहित उनके सभी प्रमुख तत्वों का गहन विश्लेषण करना अनिवार्य है, जिनका लाभ, लागत और जोखिमों पर सीधा प्रभाव पड़ता है जो प्रत्येक व्यक्तिगत तत्व द्वारा बनाए जाते हैं।

व्यापार मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण का उपयोग अक्सर किया जाता है। उदाहरण के लिए, यदि हम एक अधिग्रहण या विलय के बारे में बात कर रहे हैं, तो इस पद्धति का उपयोग महंगा या बाजार की तुलना में बहुत अधिक बार किया जाता है। खरीदार का पूंजी निवेश अब इस उम्मीद के साथ किया जाता है कि भविष्य में शुद्ध नकदी प्रवाह प्राप्त होगा, जिसे गारंटी नहीं कहा जा सकता है, क्योंकि उन्हें कुछ जोखिमों की विशेषता है। आय दृष्टिकोण मूल्य के इन प्रमुख निर्धारकों को पकड़ लेता है, जबकि बाजार दृष्टिकोण का उपयोग करने के लिए आमतौर पर भविष्य को ध्यान में रखे बिना, पूर्व-निरीक्षण में मूल्य-से-आय अनुपात या कमाई के कुछ अन्य समान गुणकों की आवश्यकता होती है।

बाजार गुणक स्वाभाविक रूप से अविश्वसनीय हैं और भविष्य के रिटर्न और छूट दरों के पूर्वानुमान के साथ आय दृष्टिकोण का उपयोग करके प्राप्त की जा सकने वाली संपूर्णता के समान स्तर प्रदान करने में विफल रहते हैं। उदाहरण के लिए, वार्षिक रूप से लागू किया जाने वाला मूल्य-से-आय अनुपात भविष्य के वर्षों में अपेक्षित परिवर्तनों को पर्याप्त रूप से प्रतिबिंबित नहीं करता है। सहीअनुपात का उपयोग सामान्य निवेशक वरीयताओं को दिखाने का अवसर प्रदान करता है और अक्सर विक्रेताओं या उद्योग स्रोतों द्वारा उद्धृत किया जाता है।

उपयोग

उद्यम के बजट से संबंधित जानकारी का भी विश्लेषण और संरक्षण करने की आवश्यकता है, जिससे परिवर्तन करना और बनाई गई योजना, पूर्वानुमानों और बुनियादी प्रस्तावों के वित्तीय परिणामों का पता लगाना आवश्यक हो जाता है। व्यवसाय मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण उन सभी मान्यताओं को मापता है जो इस बात से संबंधित हैं कि क्या कुछ अधिग्रहण लाभ राजस्व वृद्धि, लागत में कमी, प्रक्रिया में सुधार या पूंजीगत लागत में कटौती से उत्पन्न होते हैं। इस तरह के दृष्टिकोण की मदद से, यह सब मापा और चर्चा की जा सकती है। इसके अलावा, इसका उपयोग अपेक्षित लाभों के समय को निर्धारित करने के साथ-साथ किसी उद्यम के मूल्य में गिरावट को प्रदर्शित करने के लिए किया जा सकता है क्योंकि लाभ अधिक दूर के भविष्य में स्थानांतरित हो जाते हैं।

आय दृष्टिकोण का उपयोग खरीदारों और विक्रेताओं को एक उद्यम के उचित बाजार मूल्य के साथ-साथ एक या अधिक रणनीतिक खरीदारों के लिए इसके निवेश मूल्य की गणना करने की क्षमता प्रदान करता है। यदि यह अंतर स्पष्ट रूप से पर्याप्त रूप से प्रदर्शित किया जाता है, तो विक्रेता और खरीदार आसानी से तालमेल के लाभों की पहचान कर सकते हैं और सूचित निर्णय ले सकते हैं।

व्यापार मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण का उपयोग करते समय, यह ध्यान में रखना चाहिए कि परिकलित मूल्य में सभी संपत्ति का मूल्य शामिल होता है जिसका उपयोग प्रत्यक्ष गतिविधि के दौरान किया जाता है। परउपयोग किए गए दृष्टिकोण के ढांचे के भीतर, मूल्यांकन के लिए कई तरीके हैं जो सबसे बड़ी रुचि के हैं। विशेष रूप से, आय दृष्टिकोण के ऐसे तरीके लागू होते हैं: नकदी प्रवाह का पूंजीकरण और छूट। आप उन पर अधिक विस्तार से विचार कर सकते हैं।

तरीके

नकदी प्रवाह पूंजीकरण पद्धति का उपयोग करते हुए, उद्यम की संपत्ति क्षमता से उत्पन्न नकदी प्रवाह के आधार पर उद्यम के कुल मूल्य का पता लगाया जाता है। किसी व्यवसाय या उद्यम का समग्र रूप से नकदी प्रवाह एक निश्चित बिलिंग अवधि के लिए वित्तीय संसाधनों के सभी प्रवाह और बहिर्वाह के बीच का अंतर है। आमतौर पर, गणना के लिए एक वर्ष की अवधि का उपयोग किया जाता है। तकनीक अनुमानित पूंजीकरण दर से नकदी प्रवाह की कुल राशि को विभाजित करके अपेक्षित नकदी प्रवाह के प्रतिनिधि स्तर को वर्तमान मूल्य में परिवर्तित करना है। इस मामले में, कुछ समायोजन के साथ एक आय धारा उपयुक्त है।

परंपरागत नकदी प्रवाह पद्धति का उपयोग करने के लिए, पूंजीकरण के लिए पूर्ण नकदी प्रवाह की मात्रा निर्धारित करने के लिए गैर-नकद व्यय की शुद्ध आय (करों के बाद गणना) का उपयोग किया जाता है। इस गणना पद्धति को मुक्त नकदी प्रवाह गणना की तुलना में अधिक सरल माना जा सकता है, जो आवश्यक पूंजी निवेश और अतिरिक्त के रूप में कार्यशील पूंजी को फिर से भरने की आवश्यकता को ध्यान में रखता है।

कैश फ्लो में छूट

यह विधि मूल रूप से केवल उद्यम द्वारा उत्पन्न अपेक्षित नकदी प्रवाह पर आधारित है। इसका विशिष्ट अंतर यह है किनकदी प्रवाह के प्रतिनिधि स्तर की परिभाषा की गणना करने के लिए लागत अनुमान की आवश्यकता होती है। विकसित देशों में इस पद्धति का व्यापक रूप से उपयोग इस तथ्य के कारण किया जाता है कि इसका उपयोग सभी विकास दृष्टिकोणों को ध्यान में रखने के लिए किया जा सकता है। सामान्य शब्दों में नकदी प्रवाह शुद्ध आय और मूल्यह्रास के योग के बराबर होता है, जो शुद्ध कार्यशील पूंजी और पूंजी निवेश में वृद्धि को घटाने के अधीन होता है।

रियायती नकदी प्रवाह विधि का उपयोग करने के लिए निम्नलिखित शर्तें हैं:

• यह मानने का कारण है कि वित्तीय प्रवाह के भविष्य के स्तर वर्तमान स्तर से भिन्न होंगे, अर्थात हम एक विकासशील उद्यम के बारे में बात कर रहे हैं;
• व्यापार या वाणिज्यिक संपत्ति का उपयोग करते समय भविष्य के नकदी प्रवाह का उचित अनुमान लगाने के अवसर हैं;
• वस्तु निर्माणाधीन है, पूर्ण या आंशिक;
• उद्यम वाणिज्यिक महत्व की एक बड़ी बहु-कार्यात्मक सुविधा है।

रियायती मूल्य निर्धारण के लिए रियायती नकदी प्रवाह विधि के माध्यम से आय दृष्टिकोण सबसे अच्छा है, लेकिन इसका उपयोग बहुत श्रमसाध्य है। ऐसे अनुमान हैं जो इस पद्धति के उपयोग के बिना नहीं किए जा सकते हैं। उनमें से एक निवेश परियोजना का विकास इसके बाद के मूल्यांकन के साथ है।

छूट पद्धति के लाभ

यदि आप छूट पद्धति के माध्यम से अचल संपत्ति या व्यवसाय के मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण का अभ्यास करते हैं, तो आप कुछ प्रमुख लाभों की पहचान कर सकते हैं। सबसे पहले, भाषणइसका मतलब यह है कि भविष्य के व्यावसायिक लाभ सीधे तौर पर विनिर्माण उत्पादों की अपेक्षित वर्तमान लागतों को ध्यान में रखते हैं और फिर उन्हें बेचते हैं, और उत्पादन या व्यापार सुविधाओं को बनाए रखने और विस्तार करने से संबंधित भविष्य के पूंजी निवेश केवल अप्रत्यक्ष रूप से उनके वर्तमान मूल्यह्रास के माध्यम से लाभ पूर्वानुमान में परिलक्षित होते हैं।

महत्वपूर्ण बिंदु

निवेश गणना के एक संकेतक के रूप में लाभ या हानि की कमी के साथ आय दृष्टिकोण द्वारा किसी वस्तु का मूल्यांकन इस तथ्य के लिए समायोजित किया जाता है कि लाभ एक लेखांकन रिपोर्टिंग संकेतक के रूप में कार्य करता है, इसलिए यह महत्वपूर्ण जोड़तोड़ के अधीन है काम के दौरान।

छूट वाली नकदी प्रवाह पद्धति में मॉडल के तीन समूह शामिल हैं:

• रियायती लाभांश;
• अवशिष्ट आय;
• रियायती नकदी प्रवाह।

यदि नकदी प्रवाह के प्रमाण के रूप में लाभांश छूट मॉडल के अनुसार आय दृष्टिकोण का अभ्यास किया जाता है, तो शेयर भुगतान का उपयोग किया जाता है। इस तथ्य के बावजूद कि किसी उद्यम की संपत्ति के मूल्य का निर्धारण और मूल्यांकन करने के लिए विदेशी अभ्यास में मॉडल काफी सामान्य है, इसमें बहुत सी कमियां हैं। प्रतिधारित आय वाले मॉडलों में लेखांकन की कोई डिग्री नहीं होती है। न केवल विशिष्ट उद्यमों के लिए, बल्कि संपूर्ण देशों के लिए भी लाभांश नीतियों में अंतर है। इस पद्धति का उपयोग उन उद्यमों में नहीं किया जा सकता है जिन्हें कोई लाभ नहीं है। यह मॉडल अल्पांश शेयरों के मूल्य की गणना के लिए सबसे उपयुक्त है।

अवशिष्ट आय मॉडल

अवशिष्ट दृष्टिकोण मॉडल के माध्यम से मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण यह मानता है कि अवशिष्ट आय की राशि, यानी वास्तविक लाभ और लाभ के बीच का अंतर जो शेयरधारकों ने कंपनी की खरीद के समय की भविष्यवाणी की थी या इसके शेयरों का उपयोग नकदी प्रवाह के संकेतक के रूप में किया जाएगा। यदि उद्यम के मूल्य की गणना इस मॉडल के अनुरूप मान्यताओं के आधार पर की जाती है, तो यह उसके बाद शेष आय की अपेक्षित राशि के वर्तमान मूल्य के साथ पुस्तक मूल्य के योग के बराबर होगी। यह मॉडल वित्तीय विवरणों में प्रस्तुत आंकड़ों की गुणवत्ता के प्रति महत्वपूर्ण संवेदनशीलता प्रदर्शित करता है। रूसी स्थितियों के लिए, ऐसी जानकारी की पर्याप्तता महत्वपूर्ण संदेह के अधीन है।

शेयरधारकों के लिए लाभ

बेशक, किसी उद्यम के शेयरधारक या शेयरधारक जिसका एक निश्चित इतिहास है, साथ ही लाभांश का भुगतान करने के तथ्य, अपनी कंपनी के मूल्य की गणना के लिए छूट मॉडल का उपयोग कर सकते हैं। स्थिति यह है कि इस क्षेत्र में उद्यमों के शेयरधारक शायद ही कभी अल्पसंख्यक होते हैं, इसलिए उनके लिए सबसे उपयुक्त तरीका एक रियायती मुक्त नकदी प्रवाह मॉडल के माध्यम से अचल संपत्ति और व्यवसाय के मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण का उपयोग करना होगा। इस प्रणाली में, छूट दरों के साथ मुफ्त नकदी प्रवाह या निवेशित पूंजी पर अपेक्षित रिटर्न प्रमुख हैं। इस मॉडल का उपयोग करने में सबसे बड़ी समस्या मुक्त नकदी प्रवाह पूर्वानुमान की सटीकता के साथ-साथ छूट दर का पर्याप्त निर्धारण है।

यदि ऊपर परिभाषित आय दृष्टिकोण को लागू किया जाता है, तो डिस्काउंटेड कैश फ्लो पद्धति का उपयोग करते समय, व्यवसाय से अपेक्षित आय अनुमानित नकदी प्रवाह को ध्यान में रखती है जिसे आवश्यक पुनर्निवेश के बाद संचलन से वापस लिया जा सकता है। नकद लाभ। एक संकेतक के रूप में, नकदी प्रवाह उद्यम द्वारा उपयोग की जाने वाली लेखा प्रणाली और उसकी मूल्यह्रास नीति पर निर्भर नहीं करता है। उसी समय, किसी भी नकदी प्रवाह - अंतर्वाह और बहिर्वाह - को ध्यान में रखा जाना चाहिए। नकद छूट के वित्तीय अर्थ का आकलन इस तरह से निकलता है कि इन प्रक्रियाओं के परिणामस्वरूप, वे उस राशि से कम हो जाते हैं जो निवेशक को निर्दिष्ट नकदी प्रवाह प्राप्त होने तक उपलब्ध होती, बशर्ते कि उसने अपना निवेश किया हो अभी इस व्यवसाय में धन नहीं है, लेकिन कुछ में - सार्वजनिक प्रकृति की कुछ अन्य निवेश संपत्ति, उदाहरण के लिए, एक तरल सुरक्षा या बैंक जमा।

अतिरिक्त तकनीक

आय दृष्टिकोण, जिसका एक उदाहरण पहले वर्णित किया गया था, हाल ही में कम और कम उपयोग किया गया है, और अब मूल्यांकन पद्धति सबसे आम हो गई है। इसका उपयोग सभी प्रकार की संपत्तियों को महत्व देने के लिए किया जाता है, और यह इस विचार पर आधारित है कि विकल्पों की बुनियादी विशेषताओं को साझा करने वाली कोई भी संपत्ति इस विकल्प के रूप में मूल्यवान हो सकती है। फिलहाल, आय दृष्टिकोण को अक्सर विकल्प मूल्य निर्धारण मॉडल (क्रमशः ब्लैक-स्कोल्स मॉडल) के पक्ष में छोड़ दिया जाता है।

इस तरह की प्रणाली, यदि उपयोग की जाती है, तो किसी कंपनी या उद्यम की इक्विटी की कुल लागत का अनुमान लगाना संभव हो जाता है, जब वह बड़े नुकसान पर काम करता है। इस मॉडल का उद्देश्य आगे यह बताना है कि किसी उद्यम की इक्विटी की लागत शून्य क्यों नहीं है, भले ही पूरे उद्यम का मूल्य ऋण की मामूली राशि से कम हो। लेकिन इस लाभ को ध्यान में रखते हुए, यह ध्यान दिया जा सकता है कि इस समय रूसी उद्यमों के मूल्य का आकलन करने के लिए ब्लैक-स्कोल्स मॉडल तेजी से सैद्धांतिक है। मुख्य समस्या जिसके कारण इस मॉडल को घरेलू व्यवसायों पर लागू नहीं किया जा सकता है, वह है मॉडल मापदंडों के लिए कुछ सबूतों की कमी, जो आवश्यक हैं।

निष्कर्ष

व्यापार और अचल संपत्ति मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण बहुत कम आम हो गया है, और यह कई कारणों से हो रहा है। विशेष रूप से, यह उन कमियों की चिंता करता है, जिसके कारण उपभोक्ता बाजार में इसके उपयोग में कठिनाइयाँ होती हैं। सबसे पहले, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि सेवाओं और उत्पादों, सामग्रियों और कच्चे माल की भविष्य की लागत के साथ-साथ अन्य लागत संकेतकों के एक सेट की भविष्यवाणी करना कितना मुश्किल है। उसी समय, हम विशेषज्ञ आकलन की कुछ व्यक्तिपरकता के बारे में बात कर सकते हैं। इसके अलावा, समस्या रूसी उद्यमों के बारे में जानकारी के कम प्रकटीकरण में है, और वास्तव में यह सक्षम गणना करने और ब्लैक-स्कोल्स मॉडल को संकलित करने के लिए आवश्यक है। यह काफी हद तक इस तरह की कम कॉर्पोरेट संस्कृति के कारण हैउद्यम।

बड़े हिस्से सहित अधिकांश शेयर, कम संख्या में लोगों के हाथों में केंद्रित हैं, और अधिकृत पूंजी में अल्पसंख्यक शेयरधारकों और छोटे मालिकों, जिनका हिस्सा बहुत छोटा है, का हिस्सा महत्वहीन है। यह पता चला है कि कई उद्यम किसी भी जानकारी का खुलासा करने में रुचि नहीं रखते हैं। यही कारण है कि रूस में अधिकांश उद्योगों और व्यवसायों के संबंध में आय के दृष्टिकोण से गणना काफ़ी जटिल है। अन्य स्थितियों में, यह अपने सभी फायदे और विश्वसनीयता दिखाते हुए सबसे अच्छा काम करता है।