एक अपार्टमेंट बिल्डिंग की सामान्य संपत्ति - यह क्या है? एक अपार्टमेंट इमारत की सामान्य संपत्ति का रखरखाव और मरम्मत

2024 लेखक: Howard Calhoun | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-17 10:28

अपार्टमेंट इमारतों में आम संपत्ति से संबंधित एक महत्वपूर्ण क्षेत्र है। इसका विशिष्ट उपयोग क्या है? नागरिक सामान्य संपत्ति के रखरखाव से संबंधित निर्णय कैसे लेते हैं?

एक घर में आम संपत्ति क्या है?

रूसी संघ में अपनाए गए कानूनी कृत्यों के अनुसार, एक अपार्टमेंट बिल्डिंग की आम संपत्ति संपत्ति में स्थित अपार्टमेंट के मालिकों का एक साझा संसाधन है। इस बुनियादी ढांचे के मुख्य तत्वों को विस्तृत श्रृंखला में दर्शाया जा सकता है। एक नियम के रूप में, ये ऐसे परिसर हैं जिनमें अपार्टमेंट शामिल नहीं हैं, साथ ही:

- घर में कई कमरों में काम आने वाली वस्तुएं;

- लैंडिंग;

- लिफ्ट;

- गलियारे;

- मचान;

- तकनीकी फर्श और बेसमेंट;

- विभिन्न इंजीनियरिंग संचार;

- छतें;

- संरचनाएं जो एक सुरक्षा, असर कार्य करती हैं;

- में स्थित विभिन्न प्रकार के उपकरणअपार्टमेंट के बाहर घर;

- वह भूमि जहां घर स्थित हो, उस पर लगाए गए पौधे, उस पर स्थित भूनिर्माण तत्व।

इस क्षेत्र में कानूनी संबंधों को नियंत्रित करने वाले मुख्य नियम हाउसिंग कोड हैं, साथ ही 13 अगस्त, 2006 की सरकारी डिक्री संख्या 491। सामान्य मामले में, किसी को हाउसिंग कोड के प्रावधानों का उल्लेख करना चाहिए रूसी संघ। संबंधित सुविधाओं के रखरखाव के मामलों में, पहले से संकेतित सरकारी डिक्री को पढ़ना चाहिए। एक अपार्टमेंट इमारत की आम संपत्ति उपयोग और रखरखाव के मामले में बड़ी संख्या में बारीकियों की विशेषता है।

आइए उनका अध्ययन करें।

सामान्य गृह संसाधनों के उपयोग की ख़ासियत

संबंधित परिसर के मालिक रूसी संघ के संघीय कानून के अनुसार उनका उपयोग करते हैं। इस बुनियादी ढांचे के सभी मालिकों की सहमति से ही घर की सामान्य संपत्ति का आकार बदलना संभव है। इसके अलावा, संबंधित परिसर को अन्य व्यक्तियों के स्वामित्व में स्थानांतरित करना संभव है। मुख्य बात यह है कि इस तरह के कानूनी संबंधों को लागू करते समय, मानदंड मनाया जाता है - एक अपार्टमेंट इमारत में परिसर के मालिकों की आम संपत्ति का उपयोग केवल तभी किया जा सकता है जब यह प्रक्रिया नागरिकों और संगठनों के अधिकारों और हितों का उल्लंघन न करे।

भूमि भूखंड जिस पर आवासीय सुविधाएं स्थित हैं, सीमित उपयोग के लिए अन्य व्यक्तियों को हस्तांतरित किया जा सकता है। यदि सामान्य घरेलू संसाधनों के उपयोग को नियंत्रित करने वाले कानून को अपनाने से पहले, इन साइटों का पहले से ही किसी के द्वारा उपयोग किया जा चुका है, तो उन तक पहुंच नहीं हैप्रतिबंधित किया जा सकता है। वस्तु का नया भार अपार्टमेंट के मालिकों और साइट का उपयोग करने वाले व्यक्ति के बीच समझौते के अनुसार स्थापित किया गया है। इन कानूनी संबंधों के ढांचे के भीतर संभावित विवादों को अदालत में सुलझाया जाता है।

आम घर की वस्तुओं के रखरखाव की विशेषताएं

आइए अब अध्ययन करें कि एक अपार्टमेंट इमारत में आम संपत्ति का रखरखाव कैसे किया जाता है।

रूसी संघ के आवास कानून के क्षेत्र में कानूनों के अनुसार, अपार्टमेंट मालिक संयुक्त रूप से समस्या को हल करने की लागत वहन करते हैं। किसी विशेष मालिक के कारण होने वाली इन लागतों का हिस्सा व्यक्ति के स्वामित्व वाली सामान्य संपत्ति में हिस्से के आधार पर निर्धारित किया जाता है। यहां तक कि अगर अपार्टमेंट का मालिक इसमें नहीं रहता है, तब भी उसे अपार्टमेंट बिल्डिंग में आम संपत्ति के रखरखाव के लिए शुल्क देना पड़ता है। यदि कोई व्यक्ति लिफ्ट का उपयोग नहीं करता है, उदाहरण के लिए, क्योंकि वह पहली मंजिल पर रहता है, तो उसे आवासीय सुविधा के बुनियादी ढांचे के संबंधित तत्व के लिए भुगतान करना होगा।

घर में सामान्य संसाधनों के रखरखाव को बनाने वाली गतिविधियों की विशिष्ट सूची एक विशेष आवासीय सुविधा की विशेषताओं, जलवायु परिस्थितियों पर निर्भर करती है जिसमें यह स्थित है। एक नियम के रूप में, उनमें शामिल हैं:

- संपत्ति का आवधिक निरीक्षण, जो संबंधित वस्तुओं की संरचना में कमियों की पहचान करने के लिए अपार्टमेंट मालिकों और अन्य जिम्मेदार व्यक्तियों द्वारा किया जाता है;

- बिजली आपूर्ति प्रणालियों की कार्यक्षमता सुनिश्चित करना;

- सफाई और स्वच्छतापरिसर का प्रसंस्करण, भूमि जिस पर घर स्थित है;

- घर में विभिन्न कमरों का उपयोग करने वाली फर्मों के काम के परिणामस्वरूप कचरा और अपशिष्ट निपटान;

- रूसी संघ के कानून द्वारा प्रदान किए गए अग्नि सुरक्षा उपायों का आवेदन;

- घर से सटी जमीन पर लगाए गए पौधों की देखभाल;

- संबंधित क्षेत्र में स्थित भूनिर्माण तत्वों का रखरखाव;

- सुविधाओं की वर्तमान मरम्मत करना, उन्हें एक निश्चित मौसम में संचालन के लिए तैयार करना;

- आवासीय भवन की ऊर्जा दक्षता में सुधार के उद्देश्य से उपायों का कार्यान्वयन।

यह ध्यान दिया जा सकता है कि एक अपार्टमेंट इमारत की सामान्य संपत्ति के रखरखाव और मरम्मत के लिए गतिविधियों की सूची में शामिल नहीं है:

- निवासियों के स्वामित्व वाले अपार्टमेंट में दरवाजों की कार्यक्षमता सुनिश्चित करना - बाहरी और आंतरिक, खिड़कियां;

- बालकनियों का इन्सुलेशन;

- कांच बदलना;

- भूमि भूखंडों का रखरखाव जो सामान्य संपत्ति की संरचना में शामिल नहीं है, जिसमें पौधे लगाना भी शामिल है।

इन कार्यों को अपार्टमेंट मालिकों द्वारा हल किया जाता है।

मरम्मत आम संपत्ति के उपयोग के ढांचे के भीतर की जाने वाली मुख्य गतिविधियों में से एक है। यह वर्तमान और पूंजी हो सकता है। आइए इसकी विशेषताओं का अध्ययन करें।

सामान्य सुविधाओं की मरम्मत

मालिकों की बैठक के निर्णय के अनुसार मरम्मत की जाती है। वर्तमान को पहनने और आंसू को रोकने के साथ-साथ विचाराधीन वस्तुओं की कार्यक्षमता को बनाए रखने के लिए डिज़ाइन किया गया है। आम संपत्ति की पूंजी मरम्मतएक अपार्टमेंट इमारत में आवासीय बुनियादी ढांचे के व्यक्तिगत तत्वों का प्रतिस्थापन या पुनर्निर्माण शामिल है। यदि प्रासंगिक सुविधाएं समाप्त हो जाती हैं तो इसका उत्पादन भी किया जाता है।

एक अपार्टमेंट बिल्डिंग में सामान्य संपत्ति की वर्तमान (साथ ही प्रमुख) मरम्मत प्रबंधन कंपनियों द्वारा की जा सकती है यदि मालिकों के निर्णयों द्वारा उन पर यह दायित्व स्थापित किया जाता है। इन कानूनी संबंधों में भागीदारी अपार्टमेंट मालिकों की अनन्य क्षमता है। निवासियों ने घर में सामान्य संसाधनों की मरम्मत के लिए दायरा और समय सारिणी भी निर्धारित की है।

ध्यान दें कि प्रबंधन कंपनियों को सुविधाओं की कार्यक्षमता को बनाए रखने के लिए आवश्यक वर्तमान और तत्काल कार्य करने की आवश्यकता होती है, भले ही मालिकों के साथ समझौता प्रासंगिक कार्यों की एक विशिष्ट सूची स्थापित न करे। इन गतिविधियों को वित्तपोषित करने के लिए, अपार्टमेंट के मालिक अपार्टमेंट इमारतों की सामान्य संपत्ति के ओवरहाल के लिए एक फंड बनाते हैं। इसकी बारीकियों पर विचार करें।

अपार्टमेंट मालिकों के सामान्य नकद कोष का उपयोग करना

विचाराधीन निधि को एक विशेष खाते में रखा जाता है। यह एक वित्तीय संस्थान में खुलता है जिसमें प्रासंगिक लेनदेन करने की क्षमता होती है। इस प्रकार एक अलग खाते में रखी गई और अपार्टमेंट मालिकों से संबंधित धनराशि का उपयोग संसाधनों के ओवरहाल को पूरा करने के लिए किया जाता है।

इसी का गठनफंड किरायेदारों से योगदान की कीमत पर किया जाता है, साथ ही कानून द्वारा निर्धारित तरीके से इन राशियों पर जुर्माना लगाया जाता है। कुछ मामलों में, बैंक के लिए यह भी संभव है कि वह खाते में धनराशि रखने के लिए ब्याज वसूल करे। ओवरहाल फंड अपार्टमेंट मालिकों के बीच उनके योगदान की राशि के अनुपात में वितरित किया जाता है।

इन निधियों का स्वामित्व किसी विशेष आवास के स्वामी का है। यदि कोई व्यक्ति एक अपार्टमेंट बेचता है, तो उसका खरीदार भी ओवरहाल फंड में एक शेयर का मालिक बन जाता है। यह ध्यान देने योग्य है कि एक अलग खाते पर धन के मालिक घर में सामान्य संसाधनों के ओवरहाल को छोड़कर, अन्य उद्देश्यों के लिए उनका उपयोग करने के हकदार नहीं हैं।

अब आइए अध्ययन करें कि घटनाओं को कैसे अंजाम दिया जाता है, जिसके ढांचे के भीतर मालिक एक अपार्टमेंट बिल्डिंग में सामान्य संपत्ति को बनाए रखने के लिए नियम स्थापित करते हैं। हम बात कर रहे हैं अपार्टमेंट मालिकों की आम सभा की बैठकों की.

अपार्टमेंट मालिकों की आम बैठक की बैठक: आयोजन की विशेषताएं

आवासीय परिसर के मालिकों की आम बैठक, रूसी संघ के आवास कानून के क्षेत्र में कानूनों के अनुसार, घर का मुख्य शासी निकाय है। वास्तव में, यह एक बैठक भी है, और इसलिए, इसे एक घटना के रूप में माना जा सकता है। मालिकों की बैठक का एक एजेंडा होता है और इसमें मतदान द्वारा लिए गए निर्णयों की सूची बनाना शामिल होता है।

एक अपार्टमेंट बिल्डिंग की आम संपत्ति ऐसी वस्तुएं हैं, जो अपार्टमेंट मालिकों की बैठक के परिणामों के अनुसार हो सकती हैं:

- फिर से बनाया गया;

- पूरकविभिन्न प्रयोजनों के लिए भवन निर्माण;

- मरम्मत - ओवरहाल फंड का उपयोग करते समय सहित।

अपार्टमेंट मालिकों की आम बैठक की बैठक में लिए जा सकते हैं निर्णय:

- ओवरहाल फंड के गठन पर;

- ओवरहाल योगदान की राशि पर - न्यूनतम स्तर के सापेक्ष;

- एक नागरिक की पसंद पर जो संबंधित निधि का एक विशेष खाता खोलेगा और इस खाते पर संचालन करेगा;

- एक बैंक के चुनाव पर जो आम संसाधनों के रखरखाव के लिए अपार्टमेंट मालिकों और सेवा प्रदाताओं के बीच बस्तियों से संबंधित वित्तीय लेनदेन की सेवा करेगा;

- घर में प्रमुख मरम्मत के लिए एचओए, यूके या ऋण के अन्य सक्षम संगठन प्राप्त करने के बारे में;

- ऐसे वित्तीय लेनदेन के लिए गारंटी जारी करने पर;

- घर से सटे भूमि भूखंड के उपयोग की प्रक्रिया पर;

- तीसरे पक्ष द्वारा घर के सामान्य संसाधनों में शामिल वस्तुओं के उपयोग के बारे में - उदाहरण के लिए, विज्ञापन के उद्देश्य के लिए;

- वस्तुओं के उपयोग के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने में भाग लेने वाले व्यक्तियों के सशक्तिकरण पर;

- अपार्टमेंट मालिकों की बातचीत के ढांचे के भीतर सूचना प्रणाली की शुरूआत पर, साथ ही ऐसे तकनीकी समाधानों का उपयोग करने के हकदार व्यक्तियों के निर्धारण पर;

- आपराधिक संहिता, एचओए या अन्य सक्षम संगठन की भागीदारी के साथ बैठकों की स्थापना से जुड़ी लागतों के वित्तपोषण की प्रक्रिया पर;

- घरेलू नियंत्रण तंत्र के चुनाव के बारे में;

- चल रही मरम्मत की आवश्यकता परसंपत्ति।

आइए देखें कि विचाराधीन बैठकें कैसे आयोजित की जा सकती हैं।

अपार्टमेंट मालिकों की बैठक आयोजित करने के लिए फॉर्म और प्रक्रिया

विचाराधीन गतिविधि आयोजित की जा सकती है:

- इन-पर्सन वोटिंग के रूप में - जब मालिक व्यक्तिगत रूप से इसमें शामिल होते हैं, मुद्दों पर चर्चा करते हैं और उन पर निर्णय लेते हैं;

- निवासियों के अनुपस्थित मतदान के माध्यम से - रूसी संघ के नियामक कानूनी कृत्यों द्वारा निर्धारित तरीके से;

- मिश्रित रूप।

रूसी संघ के नियामक कानूनी कृत्यों ने भी इस आयोजन को आयोजित करने की प्रक्रिया स्थापित की। सबसे पहले, कानून उस आवृत्ति को स्थापित करता है जिसके साथ बैठकें आयोजित की जानी चाहिए ताकि यह स्थापित किया जा सके कि घर के मालिक एक अपार्टमेंट इमारत की आम संपत्ति का उपयोग कैसे करते हैं। प्रासंगिक सुविधाओं के प्रबंधन की प्रभावशीलता के संदर्भ में यह एक बहुत ही महत्वपूर्ण मानदंड है।

इसलिए, विचाराधीन बैठकें वर्ष में एक बार आयोजित की जानी चाहिए, जब तक कि अन्यथा अपार्टमेंट मालिकों द्वारा स्थापित स्थानीय नियमों द्वारा निर्धारित न किया गया हो। मालिकों की मुख्य बैठक के अलावा, घर के प्रबंधन के विभिन्न पहलुओं की चर्चा से संबंधित असाधारण कार्यक्रम आयोजित किए जा सकते हैं। इन्हें किसी भी नागरिक द्वारा अपार्टमेंट मालिकों में से शुरू किया जा सकता है।

कोरम पूरा होने पर मालिकों की आम बैठक को वैध माना जाता है। रूसी संघ के आवास कानूनों के अनुसार, यह वोटों की कुल संख्या का 50% होना चाहिए। यदि कोरम पूरा नहीं होता है, तो एक और आम बैठक आयोजित की जाती है।

अगर किसी अपार्टमेंट मालिक ने चर्चा के लिए आने का फैसला कियाप्रश्न, उदाहरण के लिए, एक अपार्टमेंट इमारत में आम संपत्ति की वर्तमान मरम्मत असाधारण आधार पर कैसे की जानी चाहिए, तो उसे संबंधित बैठक से 10 दिन पहले अन्य निवासियों को अपनी पहल के बारे में सूचित करना होगा। एक व्यक्ति को घटना के बारे में पड़ोसियों को लिखित रूप में जानकारी भेजने या विशेष स्टैंड पर अपार्टमेंट मालिकों की बैठक के बारे में संदेश पोस्ट करने की आवश्यकता होती है। इस दस्तावेज़ में शामिल होना चाहिए:

- मालिकों की असाधारण बैठक के आरंभकर्ता के बारे में जानकारी;

- बैठक के रूप पर डेटा;

- आयोजन की तिथि, स्थान और समय;

- मालिकों की बैठक के एजेंडे में मुख्य मुद्दे;

- बैठक में विचार की जाने वाली जानकारी के साथ अपार्टमेंट मालिकों की जांच करने की प्रक्रिया।

अपार्टमेंट मालिक मीटिंग में 10% या अधिक वोट के साथ एक सामान्य बैठक आयोजित करने के अनुरोध के साथ आपराधिक संहिता या एचओए पर आवेदन कर सकते हैं। यह अपील लिखित रूप में होनी चाहिए और इसमें एजेंडा आइटम शामिल होना चाहिए। प्रासंगिक दस्तावेज़ प्राप्त करने के 45 दिनों के भीतर, लेकिन सामान्य बैठक से 10 दिन पहले, आपराधिक संहिता या एचओए को निवासियों को संबंधित घटना के बारे में सूचित करना चाहिए।

ऐसी पहलों को उन बारीकियों की चर्चा से भी जोड़ा जा सकता है जो अपार्टमेंट इमारतों में आम संपत्ति की मरम्मत की विशेषता है या, उदाहरण के लिए, पूंजी मरम्मत निधि का उपयोग। प्रासंगिक बैठक का आरंभकर्ता स्वयं प्रबंधन कंपनी या मालिकों की साझेदारी हो सकती है। उसी समय, एजेंडे में शामिल हो सकते हैंऐसे मुद्दे हों जो आमतौर पर अपार्टमेंट मालिकों की बैठक की क्षमता के भीतर हों।

अब देखते हैं कि मकान मालिक के फैसले कैसे लिए जाते हैं।

घर के मालिकों की बैठकों में निर्णय लेने की विशेषताएं

जैसा कि हमने ऊपर उल्लेख किया है, अपार्टमेंट मालिकों की बैठक में मतदान के परिणामों के आधार पर घर में सामान्य संसाधनों के रखरखाव से संबंधित गतिविधियों का कार्यान्वयन किया जाता है। सामान्य मामले में मालिकों द्वारा बहुमत से उचित निर्णय लिए जाते हैं, लेकिन कभी-कभी किसी विशेष मुद्दे पर दो-तिहाई निवासियों के समर्थन की आवश्यकता होती है।

अपार्टमेंट मालिकों की बैठक में मतदान की विशेषताएं

यह अध्ययन करना उपयोगी होगा कि संबंधित बैठकों में एजेंडे पर मुद्दों पर मतदान कैसे किया जाता है। उदाहरण के लिए, अपार्टमेंट इमारतों की सामान्य संपत्ति के ओवरहाल या उचित उद्देश्यों के लिए उपयोग किए जाने वाले धन के व्यय जैसी प्रक्रियाओं के संबंध में। अपार्टमेंट मालिकों की बैठक में मतदान व्यक्तिगत रूप से या एक प्रतिनिधि के माध्यम से किया जा सकता है जो पावर ऑफ अटॉर्नी के आधार पर कार्य करता है। प्रत्येक मालिक के पास घर में सामान्य संसाधनों के स्वामित्व के अपने हिस्से के अनुपात में कई वोट होते हैं। मतदान में भाग लेने वाले व्यक्तियों के बारे में जानकारी अपार्टमेंट मालिकों की बैठक के कार्यवृत्त में दर्ज की जाती है।

अपार्टमेंट मालिकों की बैठक के ढांचे के भीतर मतदान के परिणाम विशेष प्रोटोकॉल में दर्ज किए जाते हैं, जो आधिकारिक दस्तावेज हैं। उनका संकलन और अनुप्रयोगइसमें निहित प्रावधानों के कानूनी निहितार्थ हो सकते हैं।

मालिकों की बैठक के परिणामों का निरूपण

अपार्टमेंट मालिकों की बैठक के बाद 10 दिनों के भीतर संबंधित प्रोटोकॉल की प्रतियां एक अधिकृत नागरिक द्वारा आपराधिक संहिता, एचओए या अन्य सक्षम संगठन को प्रस्तुत की जानी चाहिए। बदले में, आपराधिक संहिता, एचओए या किसी अन्य संरचना को विख्यात दस्तावेज़ प्राप्त करने के 5 दिनों के भीतर नियामक अधिकारियों को प्रोटोकॉल भेजना होगा। यदि इन सरकारी एजेंसियों को लगातार 3 महीनों के लिए उपयुक्त प्रकार के 2 या अधिक स्रोत प्राप्त होते हैं, तो उन्हें घर के प्रबंधन से संबंधित नागरिकों की गतिविधियों का एक अनिर्धारित निरीक्षण शुरू करना होगा। उदाहरण के लिए, यदि निवासी सक्रिय रूप से चर्चा कर रहे हैं कि एक अपार्टमेंट बिल्डिंग की सामान्य संपत्ति को बनाए रखने के लिए कौन सी सेवाओं को संबंधित सुविधाओं के रखरखाव के लिए उपाय करना चाहिए, तो सक्षम राज्य प्राधिकरण यह जांच सकते हैं कि ऐसे मुद्दों को हल करने के हिस्से के रूप में नागरिकों के कार्य कितने कानूनी हैं।.

अपार्टमेंट मालिकों की बैठक के कार्यवृत्त में उन मुद्दों पर निर्णय नहीं होने चाहिए जो घटना के आरंभकर्ताओं द्वारा एजेंडे में शामिल नहीं हैं। किरायेदारों को संबंधित दस्तावेज के निष्पादन के 10 दिनों के भीतर अपार्टमेंट मालिकों की बैठक के परिणामों के बारे में सूचित किया जाता है। एक नियम के रूप में - विशेष स्टैंड पर रखकर। अपार्टमेंट मालिकों की बैठक के परिणाम तय करने वाले मिनट्स को निवासियों द्वारा स्वयं निर्धारित स्थान पर रखा जाता है। एक अपार्टमेंट इमारत की आम संपत्ति का उपयोग कैसे किया जाना चाहिए, इसे विनियमित करने वाले मालिकों की बैठक के कार्यवृत्त मानदंडों के स्रोत हैं,सभी निवासियों के लिए अनिवार्य, बशर्ते कि बैठक के एजेंडे पर विचार किए गए मुद्दे संबंधित भवन प्रबंधन निकाय की क्षमता के भीतर हों।

अपार्टमेंट मालिकों की बैठक के बाद लिए गए फैसलों के खिलाफ अपार्टमेंट के मालिक कोर्ट में अपील कर सकते हैं। उदाहरण के लिए, यदि नागरिकों में से एक उस तरीके से संतुष्ट नहीं था जिसमें एक अपार्टमेंट इमारत की आम संपत्ति की मरम्मत पर धन खर्च करने की प्रक्रिया उसकी भागीदारी के बिना निर्धारित की गई थी, या यदि उसने इसके खिलाफ मतदान किया और अपने अधिकारों का उल्लंघन माना। आवास के मालिकों की बैठक के निर्णय से परिचित होने की तारीख से 6 महीने के भीतर एक व्यक्ति अदालत में आवेदन कर सकता है।

इस प्रकार, एक अपार्टमेंट इमारत में मालिकों की आम संपत्ति का उपयोग प्रत्येक किरायेदार के हितों को ध्यान में रखते हुए किया जाना चाहिए। उन्हें उन्हें व्यक्तिगत रूप से व्यक्त करने का अधिकार है - अपार्टमेंट मालिकों की बैठकों में या अदालत में।