अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट खरीदना: जोखिम, संभावित समस्याएं, समाधान और रीयलटर्स से सलाह

2024 लेखक: Howard Calhoun | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-17 10:28

वर्तमान कानून के अनुसार, अपार्टमेंट के लेआउट से संबंधित किसी भी कार्य को संबंधित नियामक अधिकारियों द्वारा अनुमोदित किया जाना चाहिए। हालांकि, जैसा कि अभ्यास से पता चलता है, कुछ गैर-जिम्मेदार नागरिक इसकी उपेक्षा करते हैं, जिसके परिणामस्वरूप माध्यमिक आवास खरीदने वाले लोगों को कुछ समस्याएं होती हैं। अलावा? नियामक कृत्यों को लगातार पूरक और परिवर्तित किया जाता है, इसलिए, जो सही हुआ करता था, वह किसी समय पर समाप्त हो सकता है। इस पृष्ठभूमि के खिलाफ, एक काफी तार्किक सवाल उठता है: एक अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट खरीदने का जोखिम क्या है? आइए इसे और अधिक विस्तार से समझने की कोशिश करें और पता करें कि रियल एस्टेट खरीदारों को किन जोखिमों का सामना करना पड़ेगा, साथ ही साथ अपना बीमा कैसे करें और बहुत सारी समस्याओं से कैसे बचें।

सामान्य जानकारी

बताने से पहलेअवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए क्या खतरा है, आइए बुनियादी शर्तों और नियामक ढांचे को देखें। आवासीय भवनों की परियोजना में परिवर्तन करने की प्रक्रिया को रूसी संघ के हाउसिंग कोड द्वारा नियंत्रित किया जाता है। यह सभी शर्तों को बताता है, परमिट जारी करने की प्रक्रिया, पुनर्विकास का वर्गीकरण प्रदान करता है, और कानून के किसी भी उल्लंघन के लिए दंड भी निर्धारित करता है।

यह समझना महत्वपूर्ण है कि आवास के विन्यास को बदलने के सभी कार्यों के लिए परमिट की आवश्यकता नहीं होती है। कुछ मामलों में, बस नियोजित मरम्मत के बारे में बीटीआई को सूचित करना पर्याप्त होगा, ताकि इस सरकारी संगठन के कर्मचारी भविष्य के परिवर्तनों का दस्तावेजीकरण कर सकें। इनमें निम्नलिखित शामिल हैं:

• नलसाजी उपकरण का स्थानांतरण;
• असर वाली दीवार में द्वार लगाना;
• बाल्कनियों का नवीनीकरण और ग्लेज़िंग;
• एक वेस्टिबुल का निर्माण जो आवासीय परिसर के थर्मल इन्सुलेशन विशेषताओं को बढ़ाता है;
• आंतरिक विभाजन का निर्माण;
• स्थानांतरण द्वार।

उपरोक्त किसी भी मामले में अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट खरीदने से कुछ भी खतरा नहीं है, क्योंकि वे हाउसिंग कोड के मानदंडों का खंडन नहीं करते हैं और परमिट प्राप्त करने की आवश्यकता नहीं है।

प्रमुख नियामक आवश्यकताएं

आइये उन पर एक नज़र डालते हैं। यदि आपकी योजनाओं में एक अपार्टमेंट खरीदना शामिल है, तो अवैध पुनर्विकास बहुत सारी समस्याएं पैदा कर सकता है, उदाहरण के लिए,यदि आप बाद में दस्तावेजों को फिर से पंजीकृत करना चाहते हैं या रहने की जगह को फिर से बेचना चाहते हैं। इसलिए, आपको पता होना चाहिए कि किन मामलों में आवासीय परिसर के विन्यास में कोई बदलाव करना मना है। इनमें निम्नलिखित शामिल हैं:

• यदि पुनर्विकास के परिणामस्वरूप आवास की स्थिति खराब हो जाती है या संचार तक पहुंचना मुश्किल हो जाता है;
• स्थान असुरक्षित या निर्जन हो जाता है;
• मामले में जब काम घर के उन हिस्सों को प्रभावित करता है जो नागरिक सुरक्षा सेवाओं या आपातकालीन स्थिति मंत्रालय की गतिविधियों के लिए आरक्षित हैं;
• लोड-असर संरचनाओं की ताकत और स्थायित्व को प्रभावित करते हैं;
• एक इमारत के ढहने का खतरा पैदा करना या पड़ोसी इमारतों के सामान्य संचालन में हस्तक्षेप करना;
• वेंटिलेशन उपकरण खराब करना;
• सहायक संरचनाओं पर भार बढ़ाएं।

इस मामले में अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट खरीदना अवांछनीय है, क्योंकि यह नकारात्मक परिणामों से भरा है। आपको किन परिणामों का सामना करना पड़ सकता है, इसके बारे में अधिक विवरण के लिए नीचे देखें।

आवासीय रूपांतरण के प्रकार

तो आपको इसके बारे में क्या जानने की जरूरत है? यदि आपने अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट खरीदने के सभी जोखिमों का वजन किया है और ऐसा जोखिम भरा कदम उठाने के लिए सहमत हैं, तो आपको इसका विस्तृत विचार होना चाहिए कि यह क्या हो सकता है। वर्तमान कानून रहने की जगह के पुनर्निर्माण को दो प्रकारों में विभाजित करता है:

• सरल;
• मुश्किल।

उनके बीच का अंतरयह है कि पहले मामले में नियामक अधिकारियों को केवल एक स्केच प्रदान करना आवश्यक है, और दूसरे मामले में एक परियोजना विकसित करना आवश्यक है। यदि आप दरवाजे को स्थानांतरित करने या नलसाजी उपकरण को स्थानांतरित करने की योजना बना रहे हैं, तो यह अनुमोदन के लिए बीटीआई को एक स्केच प्रस्तुत करने के लिए पर्याप्त होगा। इसके अलावा, अपार्टमेंट की योजना में सभी परिवर्तनों की आवश्यकता होगी।

जटिल पुनर्विकास अधिक समस्याग्रस्त और समय लेने वाला है, क्योंकि आपको कई सरकारी संगठनों में एक परियोजना को विकसित और अनुमोदित करने की आवश्यकता होगी। पूरी प्रक्रिया में लगभग छह महीने लगते हैं, और आपको औसतन 60,000 रूबल का भुगतान भी करना होगा। परमिट दस्तावेज प्राप्त होने के बाद, अपार्टमेंट के मालिक को बीटीआई को सूचित करना होगा, जो एक तकनीकी निरीक्षण करता है और एक अधिनियम जारी करता है।

यदि आप इस प्रक्रिया को दरकिनार करते हैं, तो अपार्टमेंट खरीदते समय कुछ परिणाम सामने आ सकते हैं। अनधिकृत पुनर्विकास, यदि संबंधित नियामक प्राधिकरणों द्वारा पाया जाता है, तो लागू कानून द्वारा दंडनीय है।

क्या होगा यदि आप एक अस्वीकृत पुनर्विन्यास के साथ एक संपत्ति खरीदते हैं?

कई लोग इस सवाल में रुचि रखते हैं कि अपार्टमेंट खरीदते समय अवैध पुनर्विकास का क्या खतरा है। और यह आश्चर्य की बात नहीं है, क्योंकि द्वितीयक बाजार विभिन्न उल्लंघनों के साथ आवास की बिक्री के प्रस्तावों से भरा है। इस मामले में, पूरी जिम्मेदारी विक्रेता की नहीं, बल्कि खरीदार की होती है। इसलिए, एक अपार्टमेंट चुनते समय, आपको इसके तकनीकी पासपोर्ट और अन्य दस्तावेजों का अध्ययन करने में बहुत सावधानी बरतनी चाहिए। आखिर अगरलेन-देन पूरा होने के बाद, भविष्य में नियामक अधिकारियों द्वारा किसी भी उल्लंघन का पता लगाया जाएगा, तो आपको जुर्माना देना होगा।

क्रेडिट पर घर खरीदना

तो आपको इसके बारे में क्या जानने की जरूरत है? एक बंधक पर एक अपार्टमेंट खरीदते समय अवैध पुनर्विकास तभी संभव है जब तकनीकी दस्तावेज और संपत्ति की वास्तविक योजना के बीच कोई विसंगतियां न हों। इस मामले में, सब कुछ इतना डरावना नहीं है, क्योंकि सभी जिम्मेदारी पूरी तरह से खरीद / बिक्री लेनदेन के समय आवास के कानूनी मालिक के रूप में कार्य करने वाले व्यक्ति की होती है। इसलिए, यदि आपके पास नकदी के लिए रहने की जगह खरीदने के लिए पर्याप्त पैसा नहीं है और आप इसके लिए ऋण प्राप्त करना चाहते हैं, तो यह अनुशंसा की जाती है कि आप पहले एक विशेषज्ञ से परामर्श लें जो बुनियादी कानूनी मानकों के अनुपालन के लिए सभी दस्तावेजों की जांच कर सके।

मुझे किन जोखिमों पर विचार करना चाहिए?

इस पहलू को विशेष महत्व दिया जाना चाहिए। जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, एक अपार्टमेंट खरीदते समय अवैध पुनर्विकास के परिणाम एक मौद्रिक दंड है। इसका आकार कई कारकों पर निर्भर करता है और कुछ मामलों में बहुत अच्छी मात्रा में पहुंचता है। एक नियम के रूप में, आप जुर्माना अदा करने से बच सकते हैं यदि आवास के विन्यास में परिवर्तन का कोई परिणाम नहीं होता है, अर्थात्, इसने पड़ोसी परिसर या इमारतों, साथ ही साथ उनके मालिकों को भी नुकसान नहीं पहुंचाया है। अन्यथा, कानून आपराधिक दायित्व प्रदान करता है, जो पहले से ही अधिक गंभीर है। साथ ही पीड़िताएक पक्ष अदालतों के माध्यम से अतिरिक्त दंड की मांग कर सकता है, और ज्यादातर मामलों में वे उन्हें प्राप्त करने में सफल होते हैं। ऐसे मामलों में निम्नलिखित शामिल हैं:

• वेंटिलेशन के कामकाज में उल्लंघन;
• इमारतों के अग्रभाग पर किसी यांत्रिक क्षति का प्रकट होना;
• लोड-असर संरचनाओं की ध्वनि इन्सुलेशन विशेषताओं में कमी।

यदि आप पुनर्विकास की योजना बना रहे हैं, तो धोखा न देना बेहतर है, क्योंकि निर्माण उपकरणों का शोर निश्चित रूप से पड़ोसियों को मरम्मत के बारे में बताएगा, जो संबंधित नियामक अधिकारियों को रिपोर्ट कर सकते हैं। इसके अलावा, बुनियादी नियमों और विनियमों के अनुपालन में काम नहीं किया जा सकता है और आवास संचार के संचालन में बाधा उत्पन्न हो सकती है।

व्यक्तिगत ऊर्जा मीटर से रीडिंग लेते समय सार्वजनिक उपयोगिताओं के प्रतिनिधियों द्वारा अवैध पुनर्विकास का पता लगाया जा सकता है। उनकी गतिविधियों की बारीकियों के कारण, उन्हें संबंधित अधिकारियों को सूचित करने के लिए मजबूर किया जाएगा, जिनके प्रतिनिधि निरीक्षण के साथ आएंगे और, सबसे अच्छा, जुर्माना जारी करेंगे। इसके अलावा, किए गए परिवर्तन तकनीकी और भूकर पासपोर्ट में नहीं किए जाएंगे, और इसलिए, ये दस्तावेज़ अमान्य होंगे, और आपको आवास के बाद के पुनर्विक्रय में समस्या होगी।

अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट खरीदने के मुख्य जोखिम इस प्रकार हैं:

• लेन-देन की एकतरफा समाप्ति और इसकी अमान्यता।
• राज्य के पक्ष में संपत्ति की जब्ती। अक्सर ऐसा तब होता है जब खरीदार को पता होता है कि परिसर में परिवर्तन अवैध रूप से किए गए थे, और वह जानबूझकर गयासौदा।
• संपत्ति की गिरफ्तारी जब तक कि उसके वर्तमान मालिक द्वारा सभी उल्लंघनों को समाप्त नहीं कर दिया जाता।

विक्रेताओं के लिए, वे मूल्य में आवास के नुकसान के अलावा कुछ भी जोखिम नहीं उठाते हैं। जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, वे किसी भी चीज़ के लिए बिल्कुल ज़िम्मेदार नहीं हैं। इसलिए, खरीदारों को रहने की जगह की अपनी पसंद को गंभीरता से लेना चाहिए, क्योंकि इन दिनों संबंधित जोखिम बहुत अधिक हैं। किसी भी सौदे पर सहमत होने से पहले ध्यान से सोचने की सलाह दी जाती है।

खरीदार कैसे बनें?

प्रत्येक व्यक्ति को आवास के अधिग्रहण के लिए बहुत जिम्मेदार दृष्टिकोण होना चाहिए। यह उन मामलों में विशेष रूप से सच है जहां एक बंधक में एक अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट की खरीद की जाती है, क्योंकि अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बाद, आप संपत्ति के मालिक होंगे और सभी जिम्मेदारी आप पर आ जाएगी। इस मामले में, समस्या को हल करने के लिए दो विकल्प हैं: कानून द्वारा निर्धारित समय सीमा के भीतर आवास के लिए सभी दस्तावेजों को फिर से करना, या परिसर को उनकी मूल स्थिति में वापस करना। पहला तरीका कम खर्चीला और समय लेने वाला है, इसलिए इसे अपनाना ही सबसे अच्छा है।

आवास के अनधिकृत परिवर्तन को वैध कैसे करें

आइए इस पहलू पर अधिक विस्तार से ध्यान दें। तो, आपने अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट खरीदा। कानून के साथ समस्याओं से बचने के लिए क्या किया जा सकता है? इस प्रश्न का उत्तर ऊपर दिया गया था: आवास के लिए दस्तावेजों को फिर से पंजीकृत करें। हालाँकि, आपको यह समझना चाहिए कि सभी संबंधित लागतें आपके द्वारा वहन की जाती हैं, न कि विक्रेता द्वारा। आपको इकट्ठा करना होगानिम्नलिखित दस्तावेज:

• परिसर के विन्यास को बदलने के लिए आवेदन;
• तकनीकी डाटा शीट;
• खरीद/बिक्री समझौते की मूल और प्रति;
• उस व्यक्ति के नागरिक पासपोर्ट की प्रति जिसके लिए अपार्टमेंट पंजीकृत है;
• नई योजना;
• पुनर्विकास के लिए परिवार के सभी सदस्यों की लिखित सहमति।

इन सभी मुद्दों को हल करने के लिए आपके पास केवल 6 महीने होंगे, इसलिए घर खरीदने के बाद बेहतर है कि स्थगित न करें, बल्कि तुरंत दस्तावेज एकत्र करना शुरू करें, क्योंकि इसमें बहुत समय लगता है। साथ ही, आपको सभी कानूनी पहलुओं से अच्छी तरह वाकिफ होना चाहिए। जैसा कि वे कहते हैं, कानून की अज्ञानता कोई बहाना नहीं है, और अचल संपत्ति से जुड़े मामलों में बहुत सारे नुकसान हैं। और एक अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट खरीदना एक संदिग्ध उद्यम है, जिसे सभी सावधानी के साथ संपर्क किया जाना चाहिए। इसलिए पहले वकीलों से सलाह लेना उपयोगी होगा। इससे न केवल प्रक्रिया में काफी तेजी आएगी, बल्कि भविष्य में कई समस्याओं से भी बचा जा सकेगा।

घर चुनते समय क्या देखना चाहिए?

अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट खरीदने से बचने के लिए, आपको इसके लिए दस्तावेजों का सावधानीपूर्वक अध्ययन करना चाहिए। यदि कोई उल्लंघन या अवैध परिवर्तन हैं, तो आप उनके द्वारा आसानी से उनका पता लगा सकते हैं। आप निम्न विधियों में से किसी एक का उपयोग करके ऐसा कर सकते हैं:

1. अक्सर पुनर्विकास के दौरान आसन्न संरचनाओं की प्रारंभिक विशेषताओं में परिवर्तन होता है, जिसके आधार परपड़ोसी अपार्टमेंट के निवासी कार्यों की अवैधता के बारे में अनुमान लगा सकते हैं और इसके बारे में निरीक्षण अधिकारियों को सूचित कर सकते हैं। प्राप्त शिकायत के आधार पर आयोग निर्दिष्ट पते पर चला जाता है। यदि एक ही समय में आवास की स्थिति और उसकी योजना के बीच विसंगतियां सामने आती हैं, तो मालिक को मौद्रिक दंड का भुगतान करने और सब कुछ अपनी मूल स्थिति में वापस करने के लिए बाध्य किया जाएगा।
2. एक समान परिदृश्य तब होता है, जब परिवर्तन की प्रक्रिया के दौरान, बिल्डिंग कोड और नियमों का घोर उल्लंघन किया जाता था, जिसके कारण संचार विफलताएं होती थीं, जिसके परिणामस्वरूप समस्याओं को ठीक करने के लिए आपातकालीन टीमों को बुलाया जाता था। इस मामले में, जुर्माने की राशि बहुत अधिक होगी, और घटना के तथ्य पर एक आपराधिक मामला शुरू किया जा सकता है।
3. पुनर्विकास की अवैधता का पता सार्वजनिक उपयोगिताओं के कर्मचारियों द्वारा ऊर्जा खपत के लिए अलग-अलग मीटर से रीडिंग लेने की प्रक्रिया में लगाया जा सकता है, जो उपयुक्त अधिकारियों को एक आवेदन भी भेज सकते हैं।

उपरोक्त में से कोई भी मामला प्रासंगिक दस्तावेज में दर्ज और परिलक्षित होगा, इसलिए यदि आप एक अपार्टमेंट खरीदते समय इसका अध्ययन करने के बारे में गंभीर हैं, तो आप बहुत सारी समस्याओं से बच सकते हैं।

निष्कर्ष

आज, कई लोग अवैध पुनर्विकास के साथ एक अपार्टमेंट खरीदने का फैसला करते हैं, क्योंकि ऐसे अपार्टमेंट की लागत बहुत कम है, उसी तरह वे पैसे बचाना चाहते हैं। हालांकि, आपको पेशेवरों और विपक्षों को अच्छी तरह से तौलना होगा। परिसर के विन्यास में परिवर्तन को वैध बनाना या उन्हें समाप्त करना हमेशा संभव नहीं होता है, और इसके परिणाम हो सकते हैंकाफी गंभीर हो। बेहतर होगा कि एक बार फिर से जोखिम न लें और संदिग्ध सौदे न करें। और यदि आप अंततः अवैध पुनर्विकास के साथ आवास खरीदने का निर्णय लेते हैं, तो तकनीकी दस्तावेज को ध्यान से पढ़ें और सुनिश्चित करें कि खरीद के बाद आप कानून की आवश्यकताओं के अनुसार सब कुछ कर सकते हैं। केवल इस तरह से आप सुनिश्चित हो सकते हैं कि न्याय आप पर हावी नहीं होगा।