एक बंधक के नुकसान: एक बंधक ऋण की बारीकियां, जोखिम, एक समझौते के समापन की पेचीदगियां, वकीलों से सलाह और सिफारिशें

2024 लेखक: Howard Calhoun | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-17 10:28

बंधक ऋण सार्वजनिक और व्यक्तिगत परिवारों के जीवन का एक अभिन्न अंग हैं जिन्हें भूमि, आवास और बेहतर जीवन स्थितियों की आवश्यकता होती है। बंधक की अवधारणा दुनिया में प्राचीन काल से मौजूद है, जब कर्जदार का व्यक्तित्व, जिसे गुलाम बनाया गया था, कर्ज के लिए गिरवी रखा गया था। छठी शताब्दी ईसा पूर्व में, व्यक्ति की प्रतिज्ञा को सभी संपत्ति की प्रतिज्ञा से बदल दिया गया था जो देनदार के पास थी, विशेष रूप से, भूमि। जबकि देनदार की संपत्ति लेनदार को गिरवी रखी गई थी, उसके भूमि स्वामित्व के क्षेत्र में एक बंधक स्तंभ स्थापित किया गया था - गिरवी रखी गई संपत्ति का प्रमाण। पोस्ट पर कर्ज का रिकॉर्ड दर्ज किया गया।

बंधक की उत्पत्ति के बारे में ऐतिहासिक तथ्य

एलिजाबेथ पेत्रोव्ना (250 साल पहले) के शासनकाल के दौरान, रूस के कुलीन वर्ग को बंधक ऋणों द्वारा सब्सिडी दी गई थी। उसी समय, एक ही संपत्ति को कई बार बिना गिरवी रखा गया थाकेवल कुलीन बैंकों में, बल्कि निजी साहूकारों से भी। देनदार-लेनदार प्रतिक्रिया नियंत्रण की कमी, 18 वीं शताब्दी के बंधक के आस्थगन और पुनर्वित्त (पुनर्वित्त) के कारण राज्य के खजाने पर भारी कर्ज और बैंकों का प्राकृतिक दिवालियापन हुआ।

गिरवी ऋण के विकास के एक नए दौर के लिए प्रेरणा दासता के उन्मूलन का सुधार था, जब लाखों किसानों को भूमि खरीदने के लिए ऋण की आवश्यकता थी। बंधक ऋण 49 वर्षों के लिए 6 प्रतिशत प्रति वर्ष की दर से जारी किया गया था। यह तब था जब शहरी ऋण समितियों का चार्टर बनाया गया था, जिसमें बंधक ऋण के नियम निर्धारित किए गए थे। भूमि के निजी स्वामित्व में सुधार ने पूरे रूस में कृषि में ऋण संबंधों के प्रसार में योगदान दिया। उस समय भूमि द्वारा सुरक्षित ऋण को भूमि ऋण कहा जाता था। बंधक बांड एक नोटरी द्वारा सख्ती से पंजीकृत किए गए थे, और स्टॉक एक्सचेंज में उनके खिलाफ प्रतिभूतियां जारी की गई थीं, जिनमें से 35% 1913 तक विदेशी पूंजी थी। देश की नई अर्थव्यवस्था के बनने से बैंक ऋणों की व्यवस्था विकसित हुई।

अक्टूबर क्रांति के बाद, जिसके दौरान बैंकों का राष्ट्रीयकरण किया गया और ऋण संबंधों को केंद्रीकृत किया गया, बंधक की अवधारणा को 70 वर्षों तक भुला दिया गया।

रूस में गिरवी को पुनर्जीवित करना केवल 1990 के दशक में शुरू हुआ, और 1998 में विधायी समर्थन प्राप्त हुआ। संकटों की एक लहर के बाद, बंधक ऋण में कई बदलाव हुए हैं - ऋण देने की शर्तों को कड़ा करना, अनिवार्य बंधक बीमा, अनिवार्य डाउन पेमेंट और दंड की एक प्रणाली - बंधक नुकसान।

बंधकआंकड़े आज

आज तक, लगभग 400 क्रेडिट संस्थान रूसी बंधक ऋण बाजार में काम करते हैं। रूसी संघ के सेंट्रल बैंक द्वारा क्रेडिट संस्थानों की गतिविधियों को नियंत्रित करने वाले सख्त नियम स्थापित करने के बाद, केवल विश्वसनीय, सिद्ध और कुशल बंधक ऋणदाता ही बंधक बाजार पर बने रहे। सेंट्रल बैंक के अनुसार, एक बंधक ऋण की औसत अवधि 15 वर्ष है, और रूस में औसत बंधक ब्याज दर 9.8% प्रति वर्ष है। अगले 5 वर्षों में आवास खरीदने के इच्छुक रूसियों का प्रतिशत 70% है। वास्तव में, एक बंधक ऋण अब केवल 33% कामकाजी आबादी के लिए उपलब्ध है, तुलना के लिए - 2000 से पहले - कामकाजी आबादी का केवल 5%। बंधक प्राप्त करने के लिए आबादी के बीच सबसे लोकप्रिय बैंक Sberbank और VTB हैं, जिनके साथ बंधक पर एक अपार्टमेंट खरीदना भी अधिक कठिन हो सकता है यदि आप उनके बारे में नहीं जानते हैं।

बंधक के लिए दस्तावेज उपलब्ध कराने की विशेषताएं

एक बंधक समझौते को समाप्त करने से पहले, यह अनुशंसा की जाती है कि आप न केवल प्रस्तावित ब्याज दर और भुगतान अवधि से परिचित हों, बल्कि बैंकिंग प्रणाली में कई शर्तों और संभावित कमियों से भी परिचित हों, तथाकथित बंधक नुकसान.

यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि उधारकर्ता की विश्वसनीयता के बारे में जितने अधिक ठोस दस्तावेज प्रस्तुत किए जाएंगे, बैंक के साथ संबंध उतने ही स्थिर होंगे। बैंक जाने से पहले, आपको मानक दस्तावेज तैयार करने होंगे: बैंक के स्थान पर पंजीकरण के साथ एक रूसी पासपोर्ट, साथ ही आय का प्रमाण पत्र।

बैंक आय प्रमाण पत्र के बिना ऋण जारी करने के लिए सहमत हो सकता है, लेकिन मेंस्कोरिंग प्रश्नावली में काम की जगह और मासिक वेतन की राशि का संकेत होना चाहिए। राज्य सुरक्षा अधिकारी निश्चित रूप से इस सब की जांच करेंगे और यदि आवेदक ने काम की जगह या वेतन के बारे में झूठ बोला है, तो उसे बंधक से वंचित कर दिया जाएगा।

आय विवरण के आधार पर, बैंक बंधक ऋण की अवधि की गणना करता है। नियमों के अनुसार, औसत ऋण भुगतान उधारकर्ता की मासिक आय के 40% से अधिक नहीं होना चाहिए, या इस नियम के अनुसार ऋण अवधि को बढ़ाया जाएगा। और ऋण की अवधि जितनी लंबी होगी, उधारकर्ता उतनी ही अधिक गिरवी की पूरी अवधि के लिए अधिक भुगतान करेगा।

बैंक शुल्क

एक बंधक समझौते को पंजीकृत करते समय, निम्नलिखित अतिरिक्त कमीशन संभव हैं:

• अनुबंध के निष्पादन के लिए खाता खोलना।
• एक स्वतंत्र बंधक मूल्यांकक के लिए भुगतान प्रदान किया जाता है।
• अनिवार्य बंधक बीमा, साथ ही उधारकर्ता का स्वास्थ्य और जीवन, संपार्श्विक का स्वामित्व।
• नए भवन में गिरवी के लिए आवेदन करते समय डेवलपर के अविश्वास की स्थिति में बैंक उधारकर्ता को अतिरिक्त आवश्यकताएं दे सकता है। यह उच्च बंधक ब्याज दरों को जन्म दे सकता है।
• बैंक केवल एक विश्वसनीय रियाल्टार के माध्यम से एक गिरवी रखे हुए अपार्टमेंट का चयन करने के लिए उधारकर्ता को बाध्य कर सकता है, जो बैंक का भागीदार हो सकता है (रियल्टर सेवाएं आमतौर पर आवास की लागत के 5% से कम नहीं होती हैं)।

जुर्माना और दंड

देर से बंधक भुगतान के लिए दंड ऋण की कुल राशि में काफी वृद्धि कर सकता है, इसलिए आपको अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले पता लगाना होगा - आपको किस तारीख तक भुगतान करने की आवश्यकता है, कैसेजमा करने का बेहतर तरीका: नकद, एटीएम, इलेक्ट्रॉनिक भुगतान। यह जानना उपयोगी है कि बैंक खाते में धनराशि जमा होने में कितना समय लगता है, उदाहरण के लिए, खाते से खाते में 1-3 बैंकिंग दिन।

बैंक कार्यालयों या एटीएम पर कतारों के कारण ऐसी स्थितियां उत्पन्न हो सकती हैं कि समय पर मासिक भुगतान धीमा हो जाए। यह पता लगाना आवश्यक है कि एक या दो देरी की स्थिति में क्या दंड लागू किया जाएगा, और कौन से - व्यवस्थित गैर-भुगतान (छंटनी या बीमारी के कारण) के मामलों में और इसके बारे में अग्रिम में क्या किया जा सकता है। चरम मामलों में, बैंक एकतरफा अनुबंध को समाप्त कर सकता है, संपार्श्विक को बेच सकता है और बंधक ऋण का भुगतान कर सकता है, और शेष उधारकर्ता को वापस कर सकता है।

एक बंधक ऋण की बारीकियां और जोखिम

अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले, आपको ध्यान से पढ़ना चाहिए, और यदि संभव हो तो, विवादास्पद और समझ से बाहर के मुद्दों पर एक वकील से परामर्श करें। तो, बंधक के लिए आवेदन करते समय वास्तव में क्या नुकसान हैं जिन्हें आपको पूरा करने की आवश्यकता है?

1. सभी शुल्क की राशि का अध्ययन करें और उनका भुगतान कैसे किया जाता है।
2. दंड की सूची, उनके आकार और उनके आरोप के कारणों से खुद को परिचित करें। अनुबंध में बंधक की शीघ्र चुकौती के लिए कोई दंड नहीं होना चाहिए।
3. भुगतान अनुसूची का अध्ययन करें: योगदान राशि और देय तिथियां।
4. उन स्थितियों की सूची को पढ़ना महत्वपूर्ण है जिनमें एक बंधक पर ब्याज दर में वृद्धि शामिल है। किसी भी अस्पष्ट भाषा जैसे "बाजार की स्थितियों में बदलाव के परिणामस्वरूप ब्याज दर में वृद्धि" के बारे में बैंक प्रबंधक से चर्चा करें।
5. पता करें कि कितने बीमा की जरूरत है और क्या यह बिना संभव हैइसके साथ जाओ। बैंक के पास बंधक के साथ ऋण या उधारकर्ता के जीवन का बीमा करने के लिए बाध्य करने का अधिकार नहीं है, लेकिन बीमा से इनकार करने पर ब्याज दर को 1-1.5% तक बढ़ाने का अधिकार है।

बंधक समझौते पर दोनों समान पक्षों द्वारा हस्ताक्षर किए जाते हैं, इसलिए उधारकर्ता को बैंक की शर्तों से बिना शर्त असहमत होने का अधिकार है, बंधक के नुकसान और जोखिमों को लेते हुए। विवाद के मामले में, अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले उन्हें हल करना आवश्यक है। ग्राहक अनुरोध कर सकता है कि बंधक को पुनर्वित्त करने के अधिकार पर एक खंड को समझौते में शामिल किया जाए, जो भविष्य में संभावित अप्रत्याशित परिस्थितियों को बहुत सुविधाजनक बनाएगा।

एक बंधक समझौते के समापन की सूक्ष्मता

एक बंधक के नुकसान का अध्ययन करते समय, बैंक के साथ ऋण और बंधक संबंधों की कुछ बारीकियों को ध्यान में रखना महत्वपूर्ण है। उदाहरण के लिए, अनुबंध की अवधि के दौरान, संपत्ति का स्वामित्व उधारकर्ता के पास होता है, लेकिन वह अनुबंध के अंत तक इसका पूरी तरह से निपटान नहीं कर सकता है। साथ ही, उधारकर्ता यह नहीं कर सकता:

• बैंक की पूर्व अनुमति के बिना गिरवी रखी गई संपत्ति को किराए पर दें। आमतौर पर, क्रेडिट संस्थान अचल संपत्ति के साथ ऐसे लेनदेन को संपार्श्विक के रूप में अनुमति देने के लिए अनिच्छुक होते हैं, क्योंकि वस्तु की स्थिति खराब हो सकती है, जिससे इसे बेचने के लिए आवश्यक होने पर इसके बाजार मूल्य में कमी आएगी। हालांकि, ऋणदाता को संपार्श्विक को एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए पट्टे पर दिए जाने से रोकने का कोई अधिकार नहीं है।
• अपार्टमेंट के अवैध पुनर्विकास सहित नवीनीकरण कार्य करें। आवश्यक मरम्मत और निर्माण परिवर्तन करने के लिएआपको एक परियोजना तैयार करनी होगी, फिर आवास निरीक्षणालय से अनुमति लेनी होगी, और फिर ऋणदाता को सूचित करना होगा।
• बंधक समझौते की पूरी अवधि के दौरान, गिरवी रखी गई संपत्ति को गैर-आवासीय परिसर में फिर से पंजीकृत करना कानून द्वारा निषिद्ध है।
• संपार्श्विक अचल संपत्ति के साथ विनिमय या दान लेनदेन करना, साथ ही लेनदार की अनुमति के बिना बेचना असंभव है। बिक्री तभी संभव होगी जब उधारकर्ता लेनदार बैंक का ऋणी हो और बिक्री से प्राप्त आय का उपयोग बैंक के ऋण और करीबी दायित्वों का भुगतान करने के लिए किया जाएगा।

Sberbank में गिरवी के नुकसान

Sberbank के पास एक मानक बंधक ऋण समझौता है, इसका नमूना प्रारंभिक समीक्षा के लिए वेबसाइट पर पाया जा सकता है।

Sberbank के साथ एक बंधक समझौते का समापन करते समय मुख्य नुकसान संपार्श्विक के एक मूल्यांकक के लिए अतिरिक्त लागतें हैं, एक बैंक सेल को किराए पर लेने के लिए, एक रियाल्टार या वकील की सेवाओं के लिए, बीमा के लिए भुगतान करना और निश्चित रूप से, एक भुगतान करना राज्य शुल्क।

बंधक समझौते की शर्तें मूल्यांकनकर्ता के उधारकर्ता द्वारा स्व-चयन की संभावना को निर्धारित करती हैं, लेकिन उसे Sberbank की आवश्यकताओं को पूरा करना होगा। इसलिए, यह जोखिम लेने और अग्रिम में संपार्श्विक संपत्ति का मूल्यांकन करने के लायक नहीं है, Sberbank प्रदान किए गए मूल्यांकन दस्तावेजों को मना कर सकता है, इनकार को स्थापित प्रक्रिया नियमों के अनुपालन के रूप में मना कर सकता है, और पैसा बर्बाद हो जाएगा।

Sberbank में देरी के लिए दंड

सबरबैंक में चर्चा के लिए एक बंधक के नुकसान का सबसे अप्रिय हिस्सा दंड और जुर्माना है।लेकिन अनुबंध के निम्नलिखित बिंदुओं को समझना महत्वपूर्ण है।

विलम्ब शुल्क के संबंध में मद। जुर्माने की राशि सीधे जुर्माने की तारीख पर सेंट्रल बैंक की पुनर्वित्त दर पर निर्भर करती है। यह मौजूदा जुर्माने की राशि में काफी वृद्धि कर सकता है। इसलिए, देर से भुगतान के लिए संभावित दंड की शर्तों के बारे में पहले से जानना उपयोगी है।

बंधक समझौते को समाप्त करने की शर्तें। Sberbank को कुछ अवैध स्थितियों में अनुबंध को रद्द करने का अधिकार है, उदाहरण के लिए, व्यवस्थित देरी के मामले में, जब संपार्श्विक का उपयोग अन्य उद्देश्यों के लिए किया जाता है, ऐसे मामलों में जहां लेनदार बैंक संपत्ति की स्थिति की जांच करने से इनकार करता है, और समाप्त होने पर भी बीमा पॉलिसी अनुबंध।

बंधक ऋण समझौते की अवधि के दौरान, उधारकर्ता के पास गिरवी रखे हुए आवास को बेचने, उसमें अन्य व्यक्तियों को पंजीकृत करने, इसे किराए पर देने, ऋणदाता की स्वीकृति के बिना इसे पुनर्विकास करने का अधिकार नहीं है।

"वीटीबी" में गिरवी रखना: नुकसान

अनुबंध समाप्त करते समय तीव्र नुकसान से, आपको निम्नलिखित पर ध्यान देना चाहिए।

वीटीबी बैंक दृढ़ता से अनुशंसा करता है कि आप केवल अपने साथी वीटीबी बीमा के साथ स्वामित्व (शीर्षक), स्वास्थ्य, जीवन के लिए बीमा पॉलिसी लें। यदि आप बीमा से इनकार करते हैं, तो निश्चित रूप से बंधक ऋण की दर 1% बढ़ जाएगी।

एक बंधक ऋण की न्यूनतम राशि 2 मिलियन रूबल से है। एक छोटी राशि का अर्थ है ऋण के लिए आवेदन करते समय डाउन पेमेंट या अतिरिक्त लागत पर प्रतिबंध। लंबे समय के लिए छोटे ऋण देना बैंक के लिए लाभदायक नहीं है।

जबदेरी की स्थिति में, बैंक ऋण के पुनर्गठन या क्रेडिट अवकाश की व्यवस्था करने की पहल नहीं करता है। बैंक के लिए पिछले समझौते की शर्तों को बनाए रखना और उधार लिए गए धन को समय पर वापस करना अधिक लाभदायक है। देर से भुगतान की समस्याओं को हल करने के लिए, उधारकर्ता स्वयं बैंक को एक आवेदन प्रस्तुत करता है।

बैंक "वीटीबी" एक विश्वसनीय कुशल क्रेडिट संगठन है और इसलिए अनुबंध के तहत दायित्वों की स्पष्ट पूर्ति की आवश्यकता है। इसलिए, आपके बजट की वित्तीय ताकत के बारे में संदेह के मामले में, कुछ समय के लिए एक बंधक लेने के निर्णय को स्थगित करना बेहतर है।

वकीलों से सलाह और सलाह

प्रैक्टिसिंग वकील ऋण समझौते को समाप्त करने से पहले बंधक नुकसान से बचने की सलाह देते हैं।

• बंधक भुगतानों की गणना इस प्रकार करें कि वे परिवार की आय के 30% से अधिक न हों।
• मासिक आय जिस मुद्रा में जाती है उसी मुद्रा में गिरवी निकालो। भले ही पैसे बचाने में समझदारी हो, लेकिन जोखिम लेने की कोई जरूरत नहीं है। एक बंधक ऋण एक दीर्घकालिक एक है, और जब विनिमय दर में उतार-चढ़ाव होता है, तो आपको अनुबंध मुद्रा के लिए रूबल के विनिमय पर कई गुना अधिक भुगतान करना होगा।
• एक बंधक के लिए, केवल बड़े बैंकों से कई वर्षों के अनुभव और अच्छी प्रतिष्ठा वाले ऋणदाता को चुनें, जो सबसे अनुकूल स्थितियां प्रदान करते हैं।
• बंधक कार्यक्रम चुनने में जल्दबाजी न करें। संभव अनुकूल, तरजीही शर्तों के साथ सबसे उपयुक्त को सावधानीपूर्वक खोजना आवश्यक है।
• एक बड़े रहने की जगह पर तुरंत गिरवी रखने की आवश्यकता नहीं है। अपने रहने की स्थिति में धीरे-धीरे सुधार करने की सिफारिश की जाती है। उदाहरण के लिए, odnushki के बाद आपको तीन या चार कमरों के अपार्टमेंट का लक्ष्य नहीं रखना चाहिए।अपार्टमेंट। सबसे पहले, दो कमरों का अपार्टमेंट खरीदें, और पूरी राशि का भुगतान करने के बाद, आप पहले से ही अधिक आरामदायक तीन कमरों वाले अपार्टमेंट के बारे में सोच सकते हैं।
• बंधक के लिए आवेदन करते समय अतिरिक्त कमीशन और खर्चों पर ध्यान देते हुए अनुबंध का ध्यानपूर्वक अध्ययन करें। वे बंधक समझौते के नुकसान हैं।
• बंधक की अवधि जितनी लंबी होगी, दर उतनी ही अधिक होगी। छोटी अवधि के लिए गिरवी रखने की सलाह दी जाती है। आखिरकार, बंधक अवधि जितनी लंबी होगी, कुल ओवरपेमेंट उतना ही अधिक होगा।
• एक निश्चित दर चुनें, इसे फ्लोटिंग दर पर प्राथमिकता दें, जो वास्तव में अधिक लाभदायक है, लेकिन उच्च बाजार अस्थिरता की स्थिति में नहीं, जो उधारकर्ता को भारी कर्ज में डाल सकता है। एक निश्चित दर आपको बचत करने की अनुमति नहीं देती है, लेकिन यह आपको खोने भी नहीं देती है।
• गिरवी वस्तु का चयन करते समय केवल स्वतंत्र मूल्यांककों से संपर्क करें, क्योंकि रियल्टी हमेशा अधिक लाभप्रद रूप से बेचने के लिए संपत्ति की स्थिति को अलंकृत करते हैं।
• अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले अग्रिम रूप से एक वित्तीय रिजर्व बनाने की सलाह दी जाती है। यह तथाकथित वित्तीय एयरबैग है, जिसमें अनुबंध की पूरी अवधि के दौरान आत्मविश्वास महसूस करने के लिए 3 मासिक बंधक भुगतान शामिल हैं।

पुनर्विक्रय बंधक

द्वितीयक बाजार पर बंधक की व्यवस्था करना इस तथ्य के कारण आसान है कि घर चालू हो गया है और कोई निर्माण जोखिम नहीं है।

एक बंधक में एक माध्यमिक संपत्ति खरीदते समय, नुकसान की जांच की जानी चाहिए: मालिक कौन है और चयनित आवास में कौन पंजीकृत है। ऐसी स्थिति उत्पन्न हो सकती है जब रहने की जगह के कुछ हिस्सों के मालिकों में से कोई एक नहीं हैबेचने के लिए सहमत हैं।

अगला, यह जांचना अनिवार्य है कि क्या अपार्टमेंट में सभी मौजूदा पुनर्विकास कानूनी हैं, क्या बिलों पर ऋण हैं और यह सुनिश्चित करें कि अपार्टमेंट पहले से ही किसी अन्य क्रेडिट संस्थान में गिरवी नहीं है।

संचार की स्थिति की जांच करें, क्या मरम्मत की गई और किस स्तर पर, सुनिश्चित करें कि खिड़कियां, छत और आवास के अन्य तत्व अच्छी स्थिति में हैं।

बंधक पुनर्वित्त

पुनर्वित्त एक अन्य बैंक में मौजूदा बंधक ऋण का पुनर्वित्त है। यदि आपको दो साल से अधिक की अवधि के साथ बंधक का भुगतान करने की आवश्यकता है, तो नुकसान के साथ एक बंधक को पुनर्वित्त करने के लिए इस तरह की एक व्यापक प्रक्रिया समझ में आती है।

कृपया ध्यान दें कि बैंक से बैंक में संपार्श्विक के हस्तांतरण की अवधि के दौरान, ब्याज दर थोड़ी अधिक होगी, क्योंकि नए बैंक में अस्थायी रूप से संपार्श्विक की कमी होगी, और यह एक बड़ा जोखिम है।

पुनर्वित्त करते समय, संपार्श्विक, नोटरी आदि के मूल्यांकन के लिए अनिवार्य लागतें होंगी।