2024 लेखक: Howard Calhoun | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-17 10:28
रियल एस्टेट निवेशक अपनी गतिविधियों में विभिन्न संकेतकों का उपयोग करते हैं। यह आय उत्पन्न करने वाली वस्तुओं के मूल्यांकन पर लागू होता है। उदाहरण के लिए, आपको सुविधा के स्थान या क्षेत्र में आने वाले किसी भी बदलाव में रुचि हो सकती है। पूंजीकरण दर सबसे महत्वपूर्ण संकेतकों में से एक है जिसका अचल संपत्ति के क्षेत्र में निर्णय लेने पर सीधा प्रभाव पड़ता है। इसका उपयोग करते हुए, निवेशक संभावित लाभ का आकलन करते हुए विभिन्न वस्तुओं की तुलना करते हैं।
परिभाषा
कैपिटलाइज़ेशन रेट क्या है? यह अनुपात वस्तु के क्रय मूल्य और शुद्ध लाभ का अनुपात है। इसकी गणना करके, निवेशक वस्तु के बाजार मूल्य और वर्ष के दौरान होने वाली शुद्ध आय के अनुपात की गणना करते हैं।
डेटा के परिणामस्वरूपगणना, किसी विशेष संपत्ति को प्राप्त करके प्राप्त की जा सकने वाली आय के प्रतिशत का पता लगाना संभव है। यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि पूंजीकरण दर रूसी वास्तविकताओं के लिए एक विवादास्पद संकेतक है। इसकी सटीक गणना करना हमेशा संभव नहीं होता है। यह अचल संपत्ति बाजार में सांख्यिकीय जानकारी की कमी के कारण है।
आवेदन
पूंजीकरण दर एक उपाय है जिसका उपयोग आय धाराओं को एक मूल्य पर लाने के लिए किया जाता है। अर्थशास्त्र में, यह अनुपात कुछ जोखिमों को ध्यान में रखते हुए, साथ ही वस्तु के मूल्य में संभावित परिवर्तन को ध्यान में रखते हुए, निवेशक को प्राप्त होने वाली वापसी की दर के बारे में जानकारी प्रदान करता है।
रूस में, भुगतान की इस पद्धति का उपयोग बहुत कम किया जाता है। यह इस तथ्य के कारण है कि विश्वसनीय जानकारी तभी प्राप्त की जा सकती है जब मूल्यांकन की जा रही वस्तु (उदाहरण के लिए, एक उद्यम) स्थिर आय लाती है।
आपको क्या चाहिए?
तो आप जानते हैं कि पूंजीकरण दर क्या है। हालाँकि, यह सब आपको जानने की जरूरत नहीं है। उपरोक्त अनुपात निवेश के अवसरों की त्वरित तुलना की अनुमति देता है। आम तौर पर यह उस लाभ के प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है जो निवेशक को अचल संपत्ति के अधिग्रहण से वादा किया जाता है। यही कारण है कि यह सूचक कई समान निवेश विकल्पों की तुलना करने के लिए आदर्श है। पूंजीकरण दर का उपयोग करके, आप जल्दी से संभावित आय के स्तर की तुलना कर सकते हैं और इस तरह वास्तविक विकल्पों की संख्या को कम कर सकते हैं।
पूंजीकरण दर अनुमति देता हैआय का स्तर निर्धारित करें। यदि आप किसी भी क्षेत्र में इस अनुपात को जानते हैं, तो शुद्ध लाभ की गणना करना मुश्किल नहीं होगा, जिसे निवेश पर प्रतिफल के लिए प्राप्त करने की आवश्यकता होगी। यह वस्तु की लागत और पूंजीकरण दर को गुणा करने के लिए पर्याप्त है। यह किराये की दरों के अनुमानित स्तर को प्रकट करेगा, जिसके नीचे संभावित मालिक को बार कम नहीं करना चाहिए। भुगतान की इस पद्धति का उपयोग करके, आप लेन-देन की समीचीनता पर निर्णय ले सकते हैं
जानना जरूरी
विशेषज्ञ निवेश व्यवहार्यता के एकमात्र कारक के रूप में पूंजीकरण दर को ध्यान में रखने की अनुशंसा नहीं करते हैं। यह सूचक तुलना को अधिक सुविधाजनक बनाता है। हालांकि, आपको यह समझने की जरूरत है कि रियल एस्टेट निवेश एक जटिल क्षेत्र है जिसके लिए अधिक विस्तृत दृष्टिकोण की आवश्यकता होती है। और भी सरल निवेश बाजार और आकस्मिकता के अधीन हैं।
खरीदने से पहले, आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि निवेश संपत्ति आय उत्पन्न करेगी। संभावित लागतों, वस्तु के मूल्य में परिवर्तन और स्थिति को प्रभावित करने वाले अन्य कारकों की गणना करना भी महत्वपूर्ण है।
जोखिम
आपको यह समझने की जरूरत है कि पूंजीकरण दर किसी भी जोखिम की संभावना को नहीं दर्शाती है। आपको इस अनुपात को गारंटी के रूप में नहीं लेना चाहिए कि आय का मूल्य या आय का वर्तमान स्तर पूरे समय के दौरान अपरिवर्तित रहेगा। संपत्ति का किराया और कीमत दोनों बढ़ सकते हैं या इसके विपरीतसिकुड़ना। विशेषज्ञों के अनुसार, पूंजीकरण दर में ऐसे परिवर्तनों की जानकारी नहीं होती है। इसलिए गणना अधिक सूक्ष्म होनी चाहिए। एक संभावित निवेशक को अधिक से अधिक जानकारी पर विचार करना चाहिए।
गणना सुविधाएँ
मान लें कि पूंजीकरण दर का उपयोग किसी संपत्ति के निवेश आकर्षण का आकलन करने के लिए किया जाएगा:
- सबसे पहले, आपको वार्षिक आय की गणना करने की आवश्यकता है। एक नियम के रूप में, यह वह लाभ है जो किराया लाता है। हालांकि, यह आय का एकमात्र संभावित स्रोत नहीं है। इसलिए, अधिक सटीक गणना के लिए, आपको संपत्ति के बारे में विस्तृत जानकारी एकत्र करने की आवश्यकता है।
- कोई भी वस्तु अपने मालिक को न केवल आय, बल्कि खर्च भी लाती है। उन पर विचार करना भी महत्वपूर्ण है। ये आमतौर पर बीमा, करों का भुगतान, सुविधा बनाए रखने आदि की लागतें होती हैं। इन्हें वार्षिक आय से घटाया जाना चाहिए। इस तरह, तथाकथित शुद्ध लाभ की गणना की जाती है। एक महत्वपूर्ण बारीकियां यह है कि इन गणनाओं में, लागतों में अचल संपत्ति प्राप्त करने की लागत, साथ ही ऋण पर ब्याज का भुगतान शामिल है। अन्यथा, गणना गलत होगी।
- अब यह सूत्र का उपयोग करना बाकी है, जिसके अनुसार पूंजीकरण दर निर्धारित करने के लिए, आपको संपत्ति के मूल्य से शुद्ध आय को विभाजित करने की आवश्यकता है।
उदाहरण
आइए किसी संपत्ति के लिए पूंजीकरण दर की गणना करने का प्रयास करें:
- अगर कीमतकिराया एक सशर्त हजार रूबल है, तो एक साल में एक संभावित निवेशक इस तरह से बारह हजार रूबल कमा सकता है।
- अगला, संपत्ति के रखरखाव पर होने वाले खर्च को घटाएं। यदि वे सशर्त दो हजार रूबल की राशि हैं, तो शुद्ध लाभ दस हजार रूबल होगा।
- यदि हम मानते हैं कि एक संभावित निवेशक ने सशर्त दो लाख रूबल के लिए एक वस्तु खरीदी है, तो हमारे उदाहरण में पूंजीकरण दर बीस प्रतिशत होगी।
सहमत, गणना काफी तेज और अपेक्षाकृत सरल है। यही कारण है कि कई विकल्पों की त्वरित तुलना के लिए इस गुणांक का उपयोग करना सुविधाजनक है।
ब्याज दर पूंजीकरण के साथ
इस शब्द को भी कुछ स्पष्टीकरण की आवश्यकता है। सबसे पहले हम आपको बता दें कि यह अवधारणा बैंकिंग क्षेत्र में प्रासंगिक है। उदाहरण के लिए, जमा खोलते समय।
जमा के पूंजीकरण में जमा की प्रारंभिक राशि में ब्याज जोड़ना शामिल है। इससे भविष्य में अधिक मुनाफा होगा। भले ही बैंक पूंजीकरण के साथ जमा के लिए एक मानक दर प्रदान करता है, अंत में ग्राहक उच्च आय प्राप्त करने का प्रबंधन करता है। यह इस तथ्य के कारण है कि बड़ी राशि पर ब्याज लगाया जाएगा। इसमें न केवल प्रारंभिक जमा राशि, बल्कि अर्जित राशि भी शामिल है।
यह ध्यान देने योग्य है कि कई बैंक ब्याज पूंजीकरण दरों के साथ जमा की पेशकश करते हैं। इसलिए, इस तरह के ऑफ़र ढूंढना और अपनी पूंजी को इतने सरल तरीके से बढ़ाना मुश्किल नहीं होगा।
विचार करना बहुत जरूरी हैतथ्य यह है कि जमा पर ब्याज की गणना हर दिन की जानी चाहिए। हालांकि, पूंजीकरण की गणना बैंक और ग्राहक के बीच संपन्न समझौते में निर्दिष्ट शर्तों के आधार पर की जाती है।
इसलिए आपको इस चीज पर खास ध्यान देने की जरूरत है। जितनी बार पूंजीकरण होता है, यानी जमा की कुल राशि में अर्जित ब्याज का जोड़, जमा पर आपकी आय उतनी ही तेजी से बढ़ती है। हालांकि, रूसी बैंक अपने ग्राहकों को दैनिक पूंजीकरण की पेशकश नहीं करते हैं। एक नियम के रूप में, सबसे अच्छा, यह प्रक्रिया मासिक रूप से की जाती है। कुछ क्रेडिट संस्थानों की शर्तों के तहत, पूंजीकरण भी कम बार किया जाता है। इस कारण ग्राहकों को कम आमदनी हो सकती है। इसलिए अनुबंध की शर्तों के बारे में अच्छी तरह से सूचित होना इतना महत्वपूर्ण है।
यदि पूंजीकरण के साथ वार्षिक दर इंगित की जाती है, तो यह आमतौर पर अन्य प्रस्तावों की तुलना में अधिक होगी। इसलिए इस तरह के योगदान को निर्धारित किया जा सकता है, भले ही आप शर्तों को न पढ़ें। संभावित आय की गणना करने के लिए, आप बैंकों या तृतीय-पक्ष सेवाओं की वेबसाइट पर विशेष कैलकुलेटर का उपयोग कर सकते हैं। सटीक परिणाम प्राप्त करने के लिए कई बार गिनना बेहतर है।
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