रूस में बांड (बंधक): बैंकों को गिरवी के लिए पैसा कहां से मिलता है?

2024 लेखक: Howard Calhoun | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-17 10:28

बॉन्ड (बंधक) अमेरिका में रूस में सभी अचल संपत्ति लेनदेन के 80% से अधिक के लिए खाते हैं - 10% से कम। प्रतिभूतियों की संभावनाएं स्पष्ट हैं। हालांकि, बहुत से लोग न केवल यह जानते हैं कि बंधक-समर्थित बांड क्या हैं, बल्कि बुनियादी अवधारणाएं भी हैं।

मूल बातें

बांड प्रतिभूतियां हैं जो एक निश्चित गारंटीकृत लाभ प्राप्त करने का अधिकार देती हैं।

वे दो प्रकार के होते हैं:

1. प्रस्तुति पर - सस्ता खरीदा, अधिक महंगा बेचा।
2. निश्चित ब्याज - एक निश्चित समय के बाद निवेशक के लिए एक आय (कूपन) मानता है।

बॉन्ड डेट सिक्योरिटीज हैं। कंपनी की रेटिंग से रिटर्न की गारंटी होती है। उद्यम जितना अधिक स्थिर होगा, उतनी ही अधिक संभावना है कि उसे वादा की गई आय प्राप्त होगी।

बांड (बंधक) क्या हैं?

एक बंधक बांड एक ऋण सुरक्षा है जो अचल संपत्ति ऋण में निवेश को पुनर्वित्त करता है।

उदाहरण के लिए, एएए बैंक आवास खरीदने के लिए ऋण जारी करता है। उसके पास पूंजी हैस्वाभाविक रूप से सीमित। 1 बिलियन रूबल के साथ, एक बैंक जारी कर सकता है, उदाहरण के लिए, 1,000 ऋण। स्वाभाविक रूप से, अचल संपत्ति बाजार बंद हो जाएगा जब क्रेडिट संस्थान धन से बाहर हो जाएगा।

किसको फायदा?

बंधक बांड जारी करना सभी बाजार सहभागियों के लिए फायदेमंद है:

• बैंक को - जारी किए गए गिरवी ऋणों की राशि को बढ़ाता है।
• निवेशक - एक संपत्ति में पैसा निवेश करता है, जो आवास की कीमतों के आधार पर बढ़ना चाहिए।
• उधारकर्ता के लिए - उच्च बंधक दरों में 1.5-2% की कमी की गई है। बेशक, संख्या कम है, लेकिन बड़ी ऋण राशि के संदर्भ में, लाभ स्पष्ट है।
• बिल्डर - निर्माण कंपनियां अपनी सुविधाओं को "फ्रीज" नहीं करतीं, बल्कि काम करती रहती हैं।
• सरकार - विकास और बिक्री से कर।
• कर्मचारी - काम के अभाव में उनकी छंटनी नहीं की जाती है।

कर्ज दायित्व कैसे सुरक्षित हैं?

अब इस बारे में कि यह बाजार कैसे काम करता है। एएए बैंक 5 मिलियन रूबल की राशि में संपत्ति की खरीद के लिए ऋण जारी करता है। उन पर वह बांड (बंधक) जारी करता है और उन्हें स्टॉक एक्सचेंज में बेचता है। निवेशकों का पैसा नए कर्ज में जाता है। नागरिकों के गिरवी भुगतान द्वारा प्रतिभूतियां सुरक्षित की जाती हैं।

विकल्प

बांड (बंधक) इस बाजार में निवेशकों के लिए एकमात्र साधन नहीं हैं। विकल्प हैं:

• भागीदारी का बंधक प्रमाणपत्र - संपत्ति की खरीद के लिए ऋण राशि का एक हिस्सा। निवेशक अचल संपत्ति लाभ का हकदार है।
• बंधक - एक सुरक्षा जो से धन प्राप्त करने के अधिकार की पुष्टि करती हैउधार लेने वाला। एक बांड (बंधक बंधन) से अंतर यह है कि बंधक संपार्श्विक एक अर्जित संपत्ति है।

रूस में प्रतिभूतियों की विशेषताएं

बेशक, अमेरिका से आया एक विचार हमारे बाजार में सकारात्मक चीजें ला सकता है। हालांकि, रूस में बंधक बांड निवेशकों और विशेषज्ञों दोनों के बीच कई सवाल खड़े करते हैं। शब्द "स्थिरता" हमारे देश की अर्थव्यवस्था के विकास के लिए लागू नहीं है, विशेष रूप से अचल संपत्ति बाजार। पिछले 1.5-2 वर्षों में, यह न केवल बढ़ना बंद कर दिया, बल्कि काफी गिर गया। बांड (बंधक) अचल संपत्ति बाजार से आय उत्पन्न नहीं कर सकता अगर यह नहीं बढ़ता है।

दूसरी समस्या प्रतिभूतियों की उच्च लागत है। इस वजह से निजी वाणिज्यिक कंपनियां और आम नागरिक निवेशक नहीं बन पाएंगे। सभी उम्मीदें गैर-राज्य पेंशन फंडों पर टिकी हैं, जिन बैंकों के पास मुफ्त फंड हैं, जो कथित तौर पर यह नहीं जानते हैं कि उन्हें कहां निवेश करना है।

तीसरी समस्या एक सुविचारित विधायी ढांचे की कमी है।

हम संक्षेप में बता सकते हैं: प्रतिभूतियों की उच्च लागत, बंधक बाजार की अस्थिरता, साथ ही एक गलत कानूनी ढांचा रूस में इस प्रकार की प्रतिभूतियों को विकसित करने की अनुमति देने की संभावना नहीं है।

2008 में मॉर्गेज बॉन्ड के कारण सिस्टम क्रैश क्यों हुआ?

2008 में संकट की शुरुआत बंधक-समर्थित बांड (सीडीओ) से हुई। तथ्य यह है कि कई निवेशकों ने प्रतिभूतियों को खरीदना शुरू कर दिया, यह जानते हुए कि अचल संपत्ति बाजार लगातार बढ़ रहा है। इसने बैंकों की रणनीति को प्रभावित किया, जो अपने ग्राहकों की शोधन क्षमता के प्रति उदासीन थे।मुख्य बात यह है कि वे हैं। ऐसे मामले सामने आए हैं जहां 500,000 डॉलर के लिए बंधक उन लोगों को जारी किए गए जिनकी नियमित आय नहीं थी। बैंक के लिए, जोखिम न्यूनतम हैं - उन्हें यह पैसा स्टॉक एक्सचेंजों पर बंधक बांड की बिक्री से प्राप्त हुआ।

साथ ही बैंकों ने कर्ज की अदायगी न करने पर क्रेडिट स्वैप यानी बीमा जारी किया।

लेकिन पिरामिड इतना घूम गया कि उन्होंने अपने अधीन बांड (सिंथेटिक सीडीओ) जारी करना शुरू कर दिया। चूंकि विश्लेषणात्मक कंपनियों को यह नहीं पता था कि यह क्या है, वे निवेश कंपनियों के डेटा पर भरोसा करते थे जो उन्हें जारी करते थे। कुछ जानते थे, लेकिन बड़े ग्राहकों को खोने से डरते थे। उन्होंने एक जोखिम भरे स्तर के बीबीबी के बांडों से और भी अधिक समस्याग्रस्त संपत्ति बनाई, लेकिन इसके खतरे की डिग्री पहले से ही एएए (जैसे अमेरिकी सरकार के बांड) के बराबर थी, यानी बिल्कुल सुरक्षित। इसने निवेशकों को असुरक्षित प्रतिभूतियों में निवेश करने के लिए लाखों डॉलर रखने और पेंशन फंड से धन जुटाने की अनुमति दी, जो इस रेटिंग से कम संपत्ति में निवेश करने से प्रतिबंधित हैं। स्वाभाविक रूप से, आवास की कीमतों में गिरावट शुरू होने पर इस तरह के पिरामिड को जल्द या बाद में ढहना पड़ा। यह हुआ था। बड़ी निवेश कंपनियां, निवेशक और बीमा एजेंट दिवालिया हो गए।

निवेशकों ने गिरवी की अदला-बदली, यानी गिरवी-समर्थित रियल एस्टेट बीमा, जो कम कीमतों पर बेचे गए थे, पर दांव लगाकर इसका फायदा उठाया। यानी, उनमें एक मिलियन डॉलर का निवेश करने के बाद, कई सौ मिलियन प्राप्त करना संभव था, क्योंकि कोई भी केवल डिफ़ॉल्ट में विश्वास नहीं करता था।