रूस में बंधक ऋण की समस्या

2024 लेखक: Howard Calhoun | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-17 10:28

"बंधक" की अवधारणा बहुत पहले रूसी में दिखाई नहीं दी थी। हालाँकि, कम ही लोग जानते हैं कि देश के निवासियों को आवास की खरीद के लिए नकद ऋण प्रदान करने की सेवाएँ 1917 से मौजूद हैं। यह कहने योग्य है कि उन दिनों इस तरह के संचालन बहुत लोकप्रिय थे, क्योंकि इस तरह के लेनदेन को सख्ती से विनियमित किया जाता था। हालांकि, जब आवास का वितरण शुरू हुआ, तो यह प्रथा समाप्त हो गई, और इसे अपेक्षाकृत हाल ही में फिर से शुरू किया गया।

आज, दुर्भाग्य से, इस तरह के लेनदेन नागरिकों के बीच सबसे अप्रिय चीजों से जुड़े हैं। यह आश्चर्य की बात नहीं है, क्योंकि अब रूस में बंधक ऋण के मुद्दे और इस प्रकार की सेवाओं के विकास की संभावनाएं काफी तीव्र हैं। कर्ज क्या होता है। वे अब कम लोकप्रिय और इतनी आलोचना क्यों प्राप्त कर रहे हैं?

नागरिकों की अपनी अचल संपत्ति और सब्सिडी

सबसे पहले, बंधक ऋण देने की समस्या इस तथ्य से शुरू होती है कि आज केवल 10% नागरिकों के पास अपना रहने का स्थान है, जो कुल क्षेत्रफल में प्रति व्यक्ति 18 वर्ग मीटर से अधिक है। इसके आधार पर, केवल 1% लोग ही अचल संपत्ति खरीद सकते हैंपैसा कमाया।

आखिरकार, नागरिकों को कोई दूसरा रास्ता नहीं दिखता, बंधक कैसे प्राप्त करें, हालांकि सबसे प्रतिकूल परिस्थितियों में। साथ ही, आर्थिक स्थिति के आधार पर, अधिकांश उधारकर्ताओं को राज्य का समर्थन प्राप्त करना चाहिए। हालांकि, देश में बड़ी संख्या में लोग जो सरकारी सब्सिडी प्राप्त करना चाहते हैं, के कारण यह हमेशा संभव नहीं होता है। आज तक, रूसी संघ के 20 मिलियन से अधिक नागरिक बंधक प्राप्त करना चाहते हैं। इन पागल संख्याओं के आधार पर, यह स्पष्ट हो जाता है कि डेवलपर्स को लगातार घर बनाने की जरूरत है, जो कि इतने कम समय में करना लगभग असंभव है।

रूस में बंधक ऋण की मुख्य समस्या यह है कि इस स्थिति में राज्य केवल 26 वर्षों के लिए सामाजिक कार्यक्रमों के तहत सभी जरूरतमंद लोगों को आवास प्रदान करने में सक्षम होगा।

यह भी विचार करने योग्य है कि देश में बंधक ऋण के लिए विधायी ढांचा अभी भी काफी कच्चा है। इसलिए, आवास ऋण और सब्सिडी के प्रावधान के साथ अतिरिक्त समस्याएं उत्पन्न होती हैं।

मुद्रास्फीति

ऐसा प्रतीत होता है, देश में बेहतर आर्थिक स्थिति और बंधक ऋण विकास की समस्याओं के बीच क्या संबंध है? हां, वास्तव में, लगभग 15 साल पहले राज्य में स्थिति बहुत कठिन थी, और सही अर्थों में मुद्रास्फीति का स्तर चरम पर था। आज स्थिति बहुत अधिक सकारात्मक दिखती है, लेकिन यह अभी भी पूर्ण स्थिरता से दूर है। सबसे पहले, यह क्रेडिट सिस्टम से संबंधित है।

अस्थिर स्थिति के कारणनागरिक बस अपना पैसा बैंकों में नहीं रखना चाहते हैं। तदनुसार, राज्य के स्वामित्व वाले क्रेडिट संगठनों के पास आबादी को ऋण प्रदान करने के लिए पैसे लेने के लिए कहीं नहीं है। इसका परिणाम उच्च वार्षिक दरों और अन्य प्रतिकूल ऋण स्थितियों में भी होता है।

आखिरकार, गिरवी एक व्यापक उत्पाद नहीं बन रहा है, बल्कि एक ऐसी सेवा है जिसे हर कोई वहन नहीं कर सकता।

सामान्य आर्थिक स्थिति

हर कोई जानता है कि एक बंधक एक ऋण है जो काफी लंबी अवधि के बाद चुकाता है। एक नियम के रूप में, ऐसा ऋण 20-30 वर्षों तक की अवधि के लिए दिया जाता है। इसलिए रूसी संघ में बंधक ऋण देने की समस्याएँ उत्पन्न होती हैं।

तथ्य यह है कि ऐसे दीर्घकालिक ऋण प्रदान करने वाले बैंकों के पास भुगतान की कम से कम कुछ गारंटी होनी चाहिए ताकि उनकी आर्थिक स्थिरता न खोए। बदले में, उधारकर्ता स्वयं भी यह सुनिश्चित करना चाहते हैं कि वे उस आवास का भुगतान करने में सक्षम होंगे जिसके लिए उन्होंने पहले से ही एक प्रभावशाली डाउन पेमेंट किया है। लेकिन अगर आबादी की आय समय-समय पर बदलती रहती है तो आपको कोई गारंटी कैसे मिल सकती है? इससे वित्तीय उतार-चढ़ाव आते हैं, जो बदले में, दुनिया भर में सामान्य आर्थिक स्थिति से निकटता से संबंधित हैं।

इसके आधार पर, क्रेडिट संगठनों को जोखिमों को ध्यान में रखने के लिए मजबूर किया जाता है और ऋण का भुगतान न करने की स्थिति में, उधारकर्ता से जुर्माना वसूल किया जाता है। इसीलिए आज हर किसी को गिरवी नहीं मिल सकती है, क्योंकि लिए गए ऋण को चुकाने में देरी या असमर्थता की स्थिति में, व्यक्ति को अन्य संसाधन उपलब्ध कराने होंगे जिन्हें बैंक ध्यान में रख सकता है।बकाया कर्ज।

नागरिकों की कम शोधन क्षमता

अगर हम बंधक ऋण के विकास के लिए समस्याओं और संभावनाओं के बारे में बात करते हैं, तो आपको यह समझने की जरूरत है कि यह उद्योग सीधे देश के निवासियों पर निर्भर करता है, या बल्कि, उनकी कमाई के स्तर पर। आज, 60% से अधिक आबादी को आवास की स्थिति में सुधार करने की आवश्यकता है। ऐसा लगता है कि इन लोगों के लिए एक बंधक एक वास्तविक मोक्ष हो सकता है। लेकिन, दुर्भाग्य से, हर कोई बैंक को आय के स्तर की पुष्टि करने वाले आवश्यक दस्तावेज उपलब्ध नहीं करा सकता है।

बंधक ऋण की शर्तों के अनुसार, एक व्यक्ति को ऋण प्रदान किया जाता है यदि मासिक भुगतान किसी नागरिक और उसके रिश्तेदारों की आधिकारिक आय का 40% से अधिक नहीं है। इस प्रकार, यदि उधारकर्ता हर महीने लगभग 30 हजार रूबल का भुगतान करता है, तो उसे कम से कम 75 हजार रूबल कमाए जाने चाहिए।

दुर्भाग्य से आज औसत वेतन इस स्तर तक नहीं पहुंचता है। इससे होम मॉर्गेज लेंडिंग के लिए अतिरिक्त समस्याएं पैदा होती हैं। कई नागरिक, एक प्रतिष्ठित ऋण प्राप्त करने के प्रयास में, प्रमाणपत्रों में बढ़े हुए वेतन का संकेत देते हैं और फिर ऋण दायित्वों का सामना करने में विफल रहते हैं।

बाजार का एकाधिकार

रूस में प्राथमिक आवास बाजार अभी भी "अपारदर्शी" है। इतनी सारी फर्में नहीं हैं जो घरों के निर्माण में लगी हुई हैं, और इसलिए कंपनियों के बीच व्यावहारिक रूप से कोई प्रतिस्पर्धा नहीं है। इस वजह से, डेवलपर्स अचल संपत्ति की कीमतों को काफी उच्च स्तर पर रखने का जोखिम उठा सकते हैं, जोआभासी एकाधिकार और ऋण पर प्रारंभिक और बाद की किश्तों के लिए उच्च दरों की ओर जाता है।

तदनुसार, बंधक ऋण की समस्याओं का एकमात्र समाधान नए भवनों के लिए कीमतों को कम करना है। इसके लिए कंस्ट्रक्शन मार्केट का विकास जरूरी है। यदि देश में नई डेवलपर कंपनियां आती हैं, तो इससे न केवल आवास की लागत कम होगी, बल्कि आबादी को लाभ भी मिलेगा। तभी बंधक एक सार्वजनिक उत्पाद बन जाएगा।

निवेश के तरीके

बंधक ऋण की समस्याओं पर विचार करना जारी रखते हुए, यह विचार करने योग्य है कि व्यक्तियों से बैंकों में आने वाले धन को आमतौर पर 1 वर्ष से अधिक नहीं रखा जाता है।

राज्य के बजट और वित्तीय संस्थानों के पास तरजीही सब्सिडी प्रदान करने के लिए पर्याप्त पैसा नहीं है। बंधक पर आबादी का समर्थन करने के लिए राज्य कार्यक्रम स्थापित करने के लिए, शेयर बाजारों को स्थिर करना आवश्यक है। इसका मतलब यह है कि रूस में बंधक ऋण की समस्याओं को आंशिक रूप से हल किया जाएगा जब मूल्यवान शेयर और कागजात सक्रिय रूप से बेचे और खरीदे जाने लगेंगे।

यह उन वित्तीय संस्थानों के लिए एक अच्छा "फ़ीड" हो सकता है जो घर खरीदने के लिए ऋण प्रदान करते हैं। चूंकि इस मामले में, बैंकों को व्यक्तियों से नहीं, बल्कि कानूनी संस्थाओं से धन प्राप्त होगा, तो धन लंबी अवधि के लिए संग्रहीत (क्रमशः, और चालू) किया जाएगा।

प्रवास नीति

सभी जानते हैं कि रूस की राजधानी और प्रमुख शहरों मेंक्षेत्रों की तुलना में जीवन बहुत बेहतर है। इसलिए, यह आश्चर्य की बात नहीं है कि लोग अधिक समृद्ध और स्थिर स्थिति वाले स्थानों पर जाना पसंद करते हैं। हर साल, देश भर से बड़ी संख्या में प्रवासी मास्को, सेंट पीटर्सबर्ग और अन्य मेगा शहरों में भागते हैं। इस संबंध में, आवास की मांग भी बढ़ रही है, जिससे अपार्टमेंट की और भी अधिक प्रशंसा हो रही है। तदनुसार, ऋण की दरें भी बढ़ रही हैं, और आबादी को बंधक ऋण की नई समस्याओं का सामना करना पड़ रहा है।

उन्हें हल करने के लिए व्यापक उपाय किए जाने चाहिए जो न केवल निर्माण और क्रेडिट संगठनों को प्रभावित करेंगे, बल्कि देश के सूक्ष्मअर्थशास्त्र में सुधार करने के उद्देश्य से भी होंगे। बेशक, ऐसे वैश्विक मुद्दों का समाधान रातोंरात नहीं किया जा सकता।

सामाजिक कार्यक्रमों की संख्या

आवास ऋण उन उपकरणों में से एक है जो बंधक ऋण की समस्या को हल करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं। आज तक, युवा परिवारों, शिक्षकों, सैन्य कर्मियों और आबादी के अन्य वर्गों के लिए स्थितियों में सुधार लाने के उद्देश्य से कई गतिविधियां हैं। हालाँकि, आंकड़ों के अनुसार, इनमें से अधिकांश कार्यक्रमों में कुछ गंभीर सुधार की आवश्यकता है।

युवा डॉक्टरों और बड़े परिवारों के लिए पहले से ही अतिरिक्त सब्सिडी विकसित की जा रही है। लेकिन बुरी खबर यह है कि ज्यादातर वित्तीय संस्थान ऐसे कार्यक्रमों में दिलचस्पी नहीं रखते हैं, क्योंकि इस मामले में उनकी आय कम हो जाएगी। एकमात्र स्थिति जब कोई बैंक सामाजिक बंधक ऋण के लिए जाता है, जब वित्तीय नुकसान की भरपाई राज्य द्वारा ही की जाती है।

इस प्रकार, रूस में बंधक ऋण के विकास की समस्याएं वास्तव में एक वैश्विक प्रकृति की हैं, और उन्हें क्षण भर में हल करना असंभव है। फिर भी, राज्य आवास ऋण दरों को कम करने के लिए सक्रिय उपाय कर रहा है।

पिछले कुछ वर्षों में, आबादी को ऐसी सेवाएं प्रदान करने वालों की सूची में बड़ी संख्या में बैंकों को शामिल किया गया है। उनमें से कई अधिक अनुकूल परिस्थितियों की पेशकश करते हैं, और लोगों के पास एक विकल्प होता है। इससे पता चलता है कि राज्य ने बंधक ऋण देने की सभी मौजूदा समस्याओं का आकलन किया है, और उन्हें हल करने के तरीके पहले ही रेखांकित किए जा चुके हैं। इसलिए, रूसी नागरिकों के लिए आवास जल्द ही अधिक किफायती होगा। सामाजिक कार्यक्रमों के विकास और नई निर्माण कंपनियों के उद्भव के साथ, अचल संपत्ति की खरीद की स्थिति धीरे-धीरे स्थिर हो रही है।

बंधक के विकास की संभावनाएं

अगर हम हाउसिंग लेंडिंग के भविष्य की बात करें तो सब कुछ सीधे तौर पर डिमांड पर निर्भर करता है। चूंकि आज कोई विकल्प नहीं है जो बंधक को बदल सकता है, यह निष्कर्ष निकालना आसान है कि समय के साथ इस दिशा की लोकप्रियता केवल बढ़ेगी।

बंधक ऋण के विकास के लिए समस्याओं और संभावनाओं के बारे में बोलते हुए, अधिकांश विशेषज्ञ आशावादी पूर्वानुमान लगाते हैं। हालांकि, अभी तक मुख्य रूप से मध्य प्रबंधकों पर ध्यान केंद्रित किया गया है, जिनका वेतन अधिक स्थिर है।

अगर रेट में उतार-चढ़ाव की बात करें तो आज ये महंगाई दर से 5% ज्यादा हैं। उनकी तेज गिरावट के साथ, बैंकों को वित्तीय समस्याएँ होंगी जिनके कारणबंधक कार्यक्रमों की कमी।

यह भी विचार करने योग्य है कि अब, बंधक ऋण के साथ, वित्तीय संस्थानों को संपत्ति संपार्श्विक के माध्यम से संभावित जोखिमों के खिलाफ बीमा किया जाता है। हालांकि, यह उन्हें उधारकर्ता के संभावित दिवालियापन से नहीं बचाता है। यदि कोई चूक होती है, तो ऋण लेने वाले व्यक्ति के बीमा की राशि मूल ऋण के केवल एक हिस्से को कवर करेगी। इसके आधार पर, वित्तीय संरचना स्वयं नागरिक से अधिक जोखिम में है। इसलिए, सभी क्रेडिट जोखिमों को ध्यान में रखना और उपयुक्त कार्यक्रम विकसित करना महत्वपूर्ण है।

समस्याओं के समाधान के उपाय

यदि बैंक संभावित नुकसान के लिए 100% मुआवजे के बारे में सुनिश्चित हैं, तो उधारकर्ता बंधक प्राप्त करने के लिए ऐसी सख्त आवश्यकताओं के अधीन नहीं होंगे, और डाउन पेमेंट को काफी कम किया जा सकता है।

आज, अपनी संपत्ति को सुरक्षित करने के लिए, वित्तीय संस्थानों को उधारकर्ताओं को आवास के लिए आंशिक योगदान का भुगतान करने की आवश्यकता होती है, जिसका भुगतान ऋण के लिए आवेदन करते समय किया जाता है और पूरे अपार्टमेंट की लागत का लगभग 30% होता है। बेशक, हर कोई एक बार में इतनी रकम जमा नहीं कर सकता। यह नागरिकों को लंबी अवधि के बैंक ऋण लेने के बजाय अपार्टमेंट किराए पर लेने के लिए मजबूर करता है।

अमेरिका में, यह समस्या पहले ही हल हो चुकी है, और आज अमेरिकी बैंक बिना डाउन पेमेंट के ऋण जारी करते हैं, यानी अपार्टमेंट की लागत का 100%। यह बंधक जोखिमों की प्रणाली के विकास के बाद ही संभव हुआ। यदि रूस में यह प्रथा काम करने लगती है, तो कुछ समय बाद, घरेलू बैंक भी बड़े ऋण जारी करना शुरू कर देंगे।

हालांकि, सब कुछ इतना आसान नहीं है। बंधक ऋण, समस्याओं और उनके समाधान की संभावनाओं के बारे में बोलते हुए, हमें बाजार के जोखिमों के बारे में नहीं भूलना चाहिए। तथ्य यह है कि आवास की लागत में तेज कमी की संभावना है। यह स्थिति उधारकर्ता और क्रेडिट संस्थान दोनों को नकारात्मक रूप से प्रभावित करेगी।

रहने की जगह खरीदते समय, हर कोई यह सुनिश्चित करना चाहता है कि समय के साथ इसका मूल्य न केवल गिरेगा, बल्कि उल्लेखनीय रूप से बढ़ेगा। इसके लिए धन्यवाद, 10 वर्षों के बाद, आप एक अपार्टमेंट बेचकर काफी अच्छा सौदा कर सकते हैं। ऐसी स्थिति बैंक के लिए भी लाभहीन है, क्योंकि इस मामले में उसे वार्षिक ब्याज दर कम करने के लिए मजबूर होना पड़ेगा। इसलिए, जब तक अचल संपत्ति बाजार में स्थिरता नहीं है, तब तक इस क्षेत्र में इष्टतम उधार शर्तों को प्राप्त करना मुश्किल होगा।

इसके अलावा, तरलता जोखिम जैसी किसी चीज़ पर ध्यान देने योग्य है। इसका मतलब यह है कि मौजूदा परिसंपत्तियों के असंतुलन के कारण बैंक निर्दिष्ट अवधि के भीतर अपने दायित्वों को पूरा नहीं कर पाएगा। इस मामले में, देनदारियां आवश्यक भुगतान के लिए पर्याप्त नहीं होंगी।

ऐसी स्थितियां इसलिए होती हैं क्योंकि बंधक ऋण अल्पकालिक ऋण और जमा राशि से बनते हैं। और वे, बदले में, नागरिकों को तैयार करने के लिए अनिच्छुक हैं।

इस प्रकार, बंधक ऋण के क्षेत्र में स्थिरता प्राप्त करना तभी संभव होगा जब इस मुद्दे को ऊपर वर्णित सभी दिशाओं में संबोधित किया जाएगा। जितने अधिक नागरिक गिरवी, जमा और छोटे ऋण लेंगे, उतने ही अधिक संसाधन वित्तीय संस्थानों के पास होंगे।संगठन। वही निर्माण फर्मों के साथ-साथ सरकारी कार्यक्रमों के लिए भी जाता है जो धीरे-धीरे विकसित होने लगे हैं।