इक्विटी निर्माण मुआवजा कोष

2024 लेखक: Howard Calhoun | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-17 10:28

आज साझा निर्माण आवास खरीदने का एक काफी लोकप्रिय तरीका है। शेयर समझौता निर्माण संगठन के बीच संपन्न होता है, जो सीधे भवन के निर्माण में शामिल होगा, और निवेशक, यानी इक्विटी धारक। कानूनी संस्थाएं और व्यक्ति दोनों एक निर्माण ग्राहक के रूप में कार्य कर सकते हैं।

पार्टियों के दायित्व

ठेकेदार - एक निर्माण संगठन एक घर बनाने और उसे इक्विटी धारकों को सौंपने का कार्य करता है।

अनुबंध के तहत सुधारक एक ठेकेदार की सेवाओं के लिए भुगतान करने और तैयार आवास स्वीकार करने का वचन देते हैं।

अनिवार्य रूप से, एक साझा निर्माण समझौता एक निवेश लेनदेन है, लेकिन इसे नागरिक संहिता द्वारा नहीं, बल्कि विशेष विधायी कृत्यों द्वारा नियंत्रित किया जाता है।

साझा निर्माण की समस्या

हमारे देश में 2005 में साझा निर्माण का विकास शुरू हुआ। इस तरह के निर्माण के संबंध में कानून में कई बदलाव हुए हैं, लेकिन इससे निवेशकों के लिए एक वास्तविक ठेकेदार की तलाश में आने वाली समस्याएं कम नहीं हुई हैं। आज तक, साझा निर्माण एक बड़ा जोखिम है, एक निवेशक को केवल आवास के बिना और बिना धन के छोड़ा जा सकता है। या उसे खुद प्रवेश करना होगाभवन का संचालन, या स्वामित्व के पंजीकरण में समस्या होगी।

निर्माण मंत्रालय ने लंबे समय तक साझा निर्माण के लिए मुआवजा कोष बनाने के प्रयासों को नहीं छोड़ा। और, आखिरकार, इस साल जुलाई से, सरकारी स्तर पर एक नया उपकरण बनाया गया है, जिसे नवनिर्मित इमारतों में घर खरीदारों के हितों की रक्षा करने और डेवलपर्स के लिए खेल के नियमों को बदलने के लिए डिज़ाइन किया गया है। हालांकि मुआवजा कोष औपचारिक रूप से 01 जनवरी, 2017 से अस्तित्व में आने लगा था, जिसके लिए गठन को संचालित करने की प्रक्रिया पूरी तरह से विकसित नहीं हुई है।

फंड का सार

मुआवजा कोष एक ऐसा संगठन है जिसे निर्माण पूरा नहीं होने या डेवलपर अन्य दायित्वों को पूरा करने में विफल होने पर नागरिकों को संभावित नुकसान से बचाने के लिए बनाया गया है।

फंड को उन इक्विटी धारकों की समस्याओं को हल करने की जिम्मेदारी नहीं सौंपी गई है जिनके पास पहले से ही है। सीधे शब्दों में कहें, पहले से ही धोखाधड़ी वाले निवेशकों के पास आगे देखने के लिए कुछ नहीं है। यह इस तथ्य के कारण है कि अगर हम अभी मौजूदा मुद्दों को हल करना शुरू करते हैं, तो संगठन बस दिवालिया हो जाएगा।

योगदान दर

डेवलपर्स के लिए योगदान की राशि की गणना शेयरधारक के साथ प्रत्येक लेनदेन की कीमत के आधार पर की जाएगी। इक्विटी भागीदारी पर एक अलग समझौते के राज्य पंजीकरण के समय डेवलपर को योगदान देना होगा। हालांकि, डेवलपर के लिए टैरिफ साझा विकास में भागीदारी के लिए अनुबंध की कीमत की सीमांत ब्याज दर से अधिक नहीं होना चाहिए। सामान्य तौर पर, कानून में संशोधन पर हस्ताक्षर करते समय, डेवलपर्स को प्रत्येक अनुबंध की लागत का 1.2% भुगतान करना होगा। आगेसंघीय कानून के आधार पर दर बदल सकती है, लेकिन हर 12 महीने में एक बार से अधिक नहीं।

साझा निर्माण पर अनुबंध के पंजीकरण की तिथि से 3 दिन पहले प्रत्येक डेवलपर द्वारा योगदान किया जाना चाहिए।

अब लेन-देन को सुरक्षित करने के ऐसे तरीकों को रद्द कर दिया, जैसे देयता बीमा या बैंक गारंटी। अब अनुबंधित संगठन-डेवलपर क्षतिपूर्ति निधि में अनिवार्य योगदान करने के लिए बाध्य है, जिसके संस्थापक रूसी संघ हैं।

फंड के मुख्य कार्य

मुआवजा कोष एक सार्वजनिक कंपनी के रूप में बनाया गया था और कई मुद्दों को संबोधित करने के लिए बनाया गया है:

• डेवलपर्स से योगदान प्राप्त करें;
• योगदान की समय पर प्राप्ति को नियंत्रित करें;
• डेवलपर कंपनियों के दिवालियेपन के मामलों में एक मध्यस्थता प्रबंधक के रूप में कार्य करें, लेकिन केवल तभी जब इन कंपनियों ने निर्माणाधीन कम से कम एक इमारत के लिए फंड में योगदान दिया हो;
• इक्विटी धारकों को नुकसान की प्रतिपूर्ति;
• ऋण प्रदान करें (ब्याज मुक्त आधार पर भी);
• किसी अधूरे काम को पूरा करने वाले विकासकर्ताओं को, यदि आवश्यक हो, वित्तीय सहायता प्रदान करना।

मुआवजा निधि की नि:शुल्क निधि को अन्य परिसंपत्तियों में निवेश किया जा सकता है जिन्हें कानून में परिभाषित किया गया है।

स्व-नियामक संगठन में भागीदारी

विधायी में हाल ही में हुए परिवर्तनों की पृष्ठभूमि के खिलाफ, उन व्यक्तियों का समूह जो करने के लिए बाध्य हैंएक स्व-नियामक संगठन में हो। दायित्व निम्नलिखित व्यक्तियों के पास रहा:

• जिन्होंने किसी भवन के संचालन के लिए जिम्मेदार तकनीकी ग्राहक, डेवलपर या संगठन के साथ परियोजना प्रलेखन की तैयारी के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर किए हैं;
• स्वतंत्र रूप से परियोजना प्रलेखन की तैयारी और संरचनाओं और भवनों के निर्माण को अंजाम देना।

अधिकृत पूंजी वाले संगठनों के लिए ऐसा कोई दायित्व नहीं है जो राज्य या नगर पालिकाओं के स्वामित्व में आधा या अधिक हो। राज्य के स्वामित्व वाले, एकात्मक या राज्य के उद्यमों के लिए एसआरओ में शामिल होना भी आवश्यक नहीं है।

मुआवजा निधि SRO "संविदात्मक दायित्वों का प्रवर्तन" सभी सदस्यों की सहायक देयता की क्षतिपूर्ति के लिए बनाया गया है। लेकिन ऐसा फंड बनाने के लिए एसआरओ के कम से कम 15 सदस्यों द्वारा आवेदन जमा करने होंगे। यदि कम आवेदक हैं, तो संविदात्मक दायित्वों को सुरक्षित करने के लिए एक कोष बनाना संभव नहीं होगा, लेकिन सभी एकत्रित धन को नुकसान क्षतिपूर्ति कोष में स्थानांतरित कर दिया जाता है।

अब, डेवलपर्स और अन्य व्यक्ति जो एसआरओ के सदस्य हैं, उन्हें प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं होंगे, लेकिन केवल इलेक्ट्रॉनिक रजिस्ट्री में पंजीकृत होंगे, जिससे आप प्रतियोगिता में भाग लेते समय अपनी सदस्यता की पुष्टि करने के लिए एक उद्धरण प्राप्त कर सकते हैं।

निर्माण बाजार सहभागियों का डर

अधिकांश डेवलपर्स का मानना है कि मुआवजे के फंड में दोहरे योगदान से आवास की कीमतों में अपरिहार्य वृद्धि होगी। अब डेवलपर को साझा निर्माण के लिए फंड को भुगतान करना होगा औरएसआरओ फंड के लिए।

सह-निवेशक, अर्थात्, वे उपठेकेदार जो अपने खर्च पर इंजीनियरिंग नेटवर्क और संचार का निर्माण करते हैं, कुछ चिंता व्यक्त करते हैं, क्योंकि यदि डेवलपर दिवालिया हो जाता है, तो प्राथमिक रूप से व्यक्तियों के लिए मुआवजा प्रदान किया जाता है। सह-निवेशकों के पास धनवापसी प्राप्त करने की बहुत कम संभावना है।

स्वाभाविक रूप से, ऐसा विधायी ढांचा अस्थिर निर्माण बाजार के लिए महत्वपूर्ण है और निवेशक सुरक्षा प्रणाली का हिस्सा है। मुख्य बात यह है कि ऐसा फंड निर्माण संगठनों और समग्र रूप से निर्माण बाजार के लिए एक और बोझ नहीं बनता है, और आवास की कीमतें फिर से बढ़ना शुरू नहीं होती हैं।