भवनों और संरचनाओं का आकलन: दस्तावेज, नियम और तरीके

2024 लेखक: Howard Calhoun | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-17 10:28

भवनों और संरचनाओं का मूल्यांकन कई कारणों से किया जा सकता है। अक्सर यह संपत्ति करों के भुगतान की चिंता करता है, जिसकी राशि वस्तु के भूकर मूल्य पर निर्भर करती है। इस आंकड़े को संशोधित करने और कर भुगतान के रूप में एक छोटी राशि बनाने के लिए, मालिक एक विशेष संगठन से एक स्वतंत्र संपत्ति मूल्यांकन का आदेश देते हैं। लेख प्रक्रिया के लिए आवश्यक दस्तावेजों की एक सूची, साथ ही उन नियमों और विधियों की सूची प्रदान करेगा जिनके द्वारा यह क्रिया की जाती है।

आपको इसकी आवश्यकता क्यों है?

वस्तु के भूकर मूल्य के संशोधन के कारण के अलावा, कई अन्य परिस्थितियां हैं जिनके लिए इमारतों और संरचनाओं की स्थिति के आकलन की आवश्यकता होती है:

• एक विशिष्ट तिथि पर बाजार मूल्य की पहचान के साथ पूर्व-बिक्री की तैयारी। किसी भी प्रकार के लेन-देन (खरीद और बिक्री, विनिमय, पट्टा, शेयरों का पंजीकरण, आदि) को पूरा करने के लिए प्रक्रिया आवश्यक है।
• अदालत के आदेश से या अदालत में कार्यवाही पर विचार करने के लिए।
• संपत्ति के नुकसान की गणना करने के लिए।
• ऋण या गिरवी प्राप्त करने के उद्देश्य से।
• के लिएसंगठन की अधिकृत पूंजी में एक वस्तु जोड़ना।

स्वतंत्र मूल्यांकन किसे सौंपा जाए

विशेषज्ञ आपको उपयुक्त कंपनी चुनते समय निम्नलिखित नियमों का पालन करने की सलाह देते हैं:

• खोज इंजन में एक प्रश्न पूछें, उदाहरण के लिए, अपने क्षेत्र को इंगित करते हुए, यांडेक्स में। यह प्रिंट मीडिया में विज्ञापनों की तलाश करने या मित्रों और रिश्तेदारों के साक्षात्कार की तुलना में बहुत अधिक उत्पादक होगा।
• कई कंपनियों के विज्ञापनों का अध्ययन करें। इंटरनेट पर जितनी अधिक जानकारी होगी, कंपनी उतनी ही विश्वसनीय होगी, लेकिन उसकी सेवाएं उतनी ही महंगी होंगी।
• आपको चयनित कंपनी की साइट ढूंढनी चाहिए और डिजाइन के स्तर, सामग्री, संपर्क पृष्ठ पर उपस्थिति और आपके प्रश्न की जानकारी के संदर्भ में इसका अध्ययन करना चाहिए।
• परमिट की स्कैन की गई प्रतियों की साइट पर प्लेसमेंट की जांच करना आवश्यक है, कंपनी की गतिविधियों की वैधता की पुष्टि करने वाले प्रमाण पत्र, साथ ही पेशेवर देयता बीमा के प्रमाण पत्र।
• इंटरनेट पर समीक्षा देखने के लिए अनुशंसित। बेशक, अगर उनमें से केवल दो या तीन हैं, तो यह निर्णायक महत्व का नहीं होगा, लेकिन नकारात्मक ग्राहक राय की उपस्थिति से संपत्ति के मालिक को सचेत करना चाहिए।
• उपयुक्त विकल्प मिलने के बाद, आपको कंपनी को कॉल करना चाहिए, अपना परिचय देना चाहिए और उस विषय पर बात करनी चाहिए जिसमें आपकी रुचि हो। स्पष्ट और संक्षिप्त उत्तर आपको सही चुनाव करने में मदद करेंगे। उत्तर देने में असमर्थता, एक उत्तर देने वाली मशीन पर चढ़ना, एक कर्मचारी से दूसरे कर्मचारी में स्विच करना ग्राहक को सचेत करना चाहिए।

भवनों और संरचनाओं के मूल्यांकन के लिए दस्तावेज

आमतौर पर मालिक के पास होता हैअचल संपत्ति वस्तु के लिए कई दस्तावेज। यह पता लगाने के लिए कि प्रक्रिया के लिए उनमें से कौन सा आवश्यक है, आपको चयनित मूल्यांकन कंपनी से संपर्क करना चाहिए। एक नियम के रूप में, कंपनी का एक कर्मचारी पहली बैठक में या टेलीफोन पर बातचीत में बताएगा कि ग्राहक सेवा विशेषज्ञ को क्या प्रदान करने की आवश्यकता है। कानूनी इकाई के स्वामित्व वाली इमारतों और संरचनाओं के बाजार मूल्य का आकलन करने की अनुमति देने वाले मुख्य दस्तावेज हैं:

• संपत्ति के स्वामित्व के पंजीकरण का प्रमाण पत्र।
• वस्तु के उपयोग पर प्रतिबंध पर दस्तावेज़।
• किसी भवन या संरचना की पुष्टि की गई सीमाएं, स्थान दिखा रही हैं।
• लेखा डेटा के अनुसार जारी किया गया इन्वेंटरी कार्ड।
• प्रारंभिक (प्रतिस्थापन) लागत और अर्जित मूल्यह्रास की राशि पर संदर्भ।

वस्तु के तहत भूमि के अधिकार से संबंधित दस्तावेज:

• तकनीकी सूची ब्यूरो द्वारा जारी तकनीकी पासपोर्ट, वस्तु के लिए चित्र के साथ।
• बीटीआई से दस्तावेजों की कमी का तात्पर्य लेखांकन डेटा के अनुसार तकनीकी विशिष्टताओं के प्रावधान से है।
• इमारत के अंदर या संरचना के हिस्से के रूप में स्थित कंपनी की अचल संपत्तियों की सूची, साथ ही उनके बुक वैल्यू।
• व्याख्यात्मक नोट के साथ परियोजना दस्तावेज।
• संपत्ति के वास्तविक मूल्यह्रास का आयोग कार्य करता है।

राज्य पंजीकरण का प्रमाण पत्र

यह दस्तावेज़ जून 2016 तक वैध था और सभी के लिए जारी किया गया थाअचल संपत्ति की वस्तुएं। मालिक, पता, तकनीकी विशेषताओं (उदाहरण के लिए, पुनर्निर्माण के कारण) में परिवर्तन की स्थिति में या जब यूनिफाइड स्टेट रजिस्टर ऑफ राइट्स (ईजीआरपी) में आवश्यक समायोजन किए गए थे, तो तुरंत एक नया प्रमाणपत्र जारी किया गया था।

2016 की गर्मियों के बाद से, दस्तावेज़ जारी नहीं किया गया है, और आप USRR से एक उद्धरण प्राप्त करके स्वामित्व की पुष्टि कर सकते हैं, जो एक महीने के लिए वैध है।

वस्तु प्रतिबंध

यहां भार, किरायेदारों, अनुबंधों, समझौतों और किसी भी प्रतिबंध की उपस्थिति पर जानकारी प्रदान की जाती है जो निस्संदेह इमारतों और संरचनाओं के मूल्यांकन के परिणामस्वरूप वस्तु की अंतिम कीमत को प्रभावित करती है। एक किराए की कंपनी के विशेषज्ञ द्वारा वस्तु के मूल्य का निर्धारण करने की प्रक्रिया के समय अदालतों में विचार किए जाने वाले विभिन्न मुकदमों का विशेष महत्व है।

स्थान

संपत्ति के पते की पुष्टि स्वामित्व के प्रमाण पत्र, यूएसआरआर से एक उद्धरण, एक भूगर्भीय योजना, तकनीकी या परियोजना दस्तावेज द्वारा की जा सकती है। आपको उस भवन, संरचना और भूमि की भूकर संख्या के साथ मूल्यांकन सेवाएं प्रदान करने वाले विशेषज्ञ को भी प्रदान करना चाहिए, जिस पर सुविधा स्थित है।

लेखा डेटा

उद्यम में अचल संपत्तियों का हिसाब हमेशा रखा जाता है। पीबीयू 6/01 की आवश्यकताओं के अनुसार, संपत्ति को बैलेंस शीट पर रखा गया है। इसके अलावा, इस पर एक इन्वेंट्री कार्ड आवश्यक रूप से शुरू होता है। इसे हाथ से भरा जा सकता है, जो छोटी फर्मों के लिए विशिष्ट है। इस मामले में, वस्तु के बारे में सभी परिवर्तन भी हैंमैन्युअल रूप से दर्ज किया गया। लेकिन अधिकांश उद्यम 1C का उपयोग करते हैं। यहां, ऑब्जेक्ट के बारे में डेटा प्रोग्राम में दर्ज किया जाता है, और खाता स्वचालित रूप से रखा जाता है।

एक भवन और संरचना की प्रतिस्थापन लागत का आकलन करने के लिए, इन्वेंट्री कार्ड की एक प्रति, मैन्युअल रूप से भरी गई और अधिकृत व्यक्ति के हस्ताक्षर द्वारा प्रमाणित, कार्य करने वाली कंपनी के विशेषज्ञ को प्रदान की जाती है।

जमीन के लिए दस्तावेज

भवन या संरचना के तहत भूमि भूखंड की स्थिति के बारे में जानकारी के साथ मूल्यांकक प्रदान करना आवश्यक है। भूकर संख्या के अलावा, दस्तावेजों की एक सूची है, जिसमें शामिल हैं:

• भूकर पासपोर्ट या योजना;
• स्वामित्व का प्रमाण पत्र (यदि यह 2016 से पहले जारी किया गया था) या स्थायी स्थायी उपयोग का अधिकार, और 2016 से - यूएसआरआर से एक उद्धरण;
• अनुबंध (पट्टे के मामले में)।

यदि साइट पर कोई बाधा है, तो इमारतों और संरचनाओं के मूल्यांकन पर कार्य के कार्यान्वयन के लिए कंपनी के साथ एक समझौते के समापन पर उन्हें भी सूचित किया जाना चाहिए।

तकनीकी डाटा शीट

ऐसा दस्तावेज़ आमतौर पर वस्तु के स्वामित्व के पंजीकरण की प्रक्रिया से पहले बनाया जाता है। यदि संपत्ति एक कानूनी इकाई से संबंधित है, जिसकी पुष्टि यूएसआरआर से एक उद्धरण द्वारा की गई है, और पंजीकरण के बाद से तकनीकी विशेषताओं के संदर्भ में कोई बदलाव नहीं हुआ है, तो मूल्यांकक के लिए भवन या पंजीकरण प्रमाण पत्र प्रदान करना काफी संभव है। बीटीआई द्वारा पहले बनाई गई संरचना। आपको एक नया दस्तावेज़ ऑर्डर करने की आवश्यकता नहीं है। उस स्थिति में भी जब यह मालिक से उपलब्ध नहीं है, आप विशेषज्ञों से संपर्क कर सकते हैंडुप्लिकेट प्राप्त करने के लिए वस्तु के स्थान पर तकनीकी सूची। यह प्रक्रिया नई संपत्ति पासपोर्ट जारी करने की तुलना में कई गुना सस्ती होगी।

यदि वस्तु को बिक्री और खरीद समझौते के तहत संपत्ति में स्थानांतरित कर दिया गया था, और तकनीकी दस्तावेज नए मालिक को हस्तांतरित नहीं किया गया था, तो मूल्यांकक को लेखांकन डेटा के अनुसार एक संक्षिप्त विवरण तैयार करना चाहिए और अधिकृत प्रतिनिधि पर हस्ताक्षर करना चाहिए। मालिक की।

अन्य दस्तावेज

निस्संदेह, बिना किसी रोक-टोक के आगे बढ़ने के लिए इमारतों और संरचनाओं की लागत का आकलन करने की प्रक्रिया के लिए, आपको किराए की कंपनी के विशेषज्ञों को संपत्ति की सभी जानकारी प्रदान करनी चाहिए। यह उस मामले पर लागू होता है जब भवन को भरने के साथ-साथ मूल्यांकन करना आवश्यक होता है, उदाहरण के लिए, उपकरण जिसे नष्ट करना मुश्किल है। आप अतिरिक्त रूप से परियोजना प्रलेखन पर एक नज़र डाल सकते हैं। यदि वस्तु आंशिक रूप से नष्ट हो जाती है, तो संपत्ति के वास्तविक मूल्यह्रास की पुष्टि करते हुए कमीशन प्रमाण पत्र जारी किया जाना चाहिए।

व्यक्तियों के लिए

आम आदमी को अक्सर एक अपार्टमेंट, घर या जमीन के स्वामित्व का बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए मूल्यांकन सेवाओं का उपयोग करने की आवश्यकता होती है। इस मामले में, दस्तावेजों की सूची छोटी है और तीन बिंदुओं पर आती है:

• संपत्ति दस्तावेज;
• भूकर पासपोर्ट (भूमि के लिए);
• तकनीकी पासपोर्ट (भवन या अपार्टमेंट के लिए)।

मूल्यांकन के तरीकों का इस्तेमाल किया

ऐसे तीन तरीके हैं जिनके द्वारा एक विशेषज्ञ मूल्य निर्धारित कर सकता है:

• एनालॉग, जिसका उपयोग करते समयबेची गई संपत्ति की हाल की कीमतों की तुलना करें। यह विधि घरेलू मूल्यांकन के लिए उपयुक्त है। मूल्यांकक वर्तमान वर्ष की बिक्री का अध्ययन करता है, जो वर्तमान में मूल्यांकन कर रहा है, गुणांक की सहायता से बेची गई संपत्ति को जोड़ता है। इस प्रकार, सबसे पहले वह बेचे गए आवास के बारे में जानकारी पाता है और अनुमानित एनालॉग के लिए उपलब्ध विशेषताओं को ध्यान में रखते हुए, उनकी कीमत को समायोजित करता है। इसके बाद यह एक ही सेगमेंट में कई समान गुणों की तुलना करता है और औसत मूल्य आउटपुट करता है।
• महंगा, जो किसी भवन या संरचना के निर्माण की सभी लागतों को ध्यान में रखता है। अक्सर यह छोटे क्षेत्रों के साथ नव निर्मित आवास पर लागू होता है। यह उस राशि को संदर्भित करता है जो वर्तमान समय में समान गुणवत्ता वाली समान सामग्रियों से और यहां तक कि समान वास्तु समाधानों के साथ ठीक उसी वस्तु को फिर से बनाने के लिए आवश्यक होगी।

लाभदायक, जिसमें निवेश के मामले में लाभप्रदता को ध्यान में रखते हुए बाजार मूल्य को सटीकता के साथ निर्धारित किया जा सकता है। वाणिज्यिक स्थान की कीमत निर्धारित करने के लिए यह विधि अच्छी है। सबसे पहले, वह अवधि निर्धारित करें जिसके लिए लाभप्रदता की गणना की जाएगी। दूसरे, अपेक्षित आय की राशि का अनुमान लगाया जाता है। तीसरा, बिलिंग अवधि की गणना के बाद मालिक को मिलने वाला लाभ। चौथा, निकट भविष्य में सभी आय के योग की गणना की जाती है।

संपत्ति का मूल्यह्रास

सभी अचल संपत्ति वस्तुएं उम्र बढ़ने के अधीन हैं। लेखांकन में, इस अवधारणा को मूल्यह्रास के रूप में परिभाषित किया गया है, जिसका प्रतिशत अर्जित मूल्यह्रास के आधार पर अनुमान लगाया जा सकता है। तरीकोंइमारतों और संरचनाओं की भौतिक गिरावट का आकलन भी संपत्ति के बाजार मूल्य का निर्धारण करने में शामिल कंपनियों द्वारा किया जाता है। वर्तमान में, गणना को वरीयता दी जाती है, जिसमें प्रत्येक संरचनात्मक तत्व के पहनने का निर्धारण किया जाता है, और फिर सभी संकेतकों को संक्षेप में प्रस्तुत किया जाता है। इस पद्धति के साथ, अचल संपत्ति वस्तु की प्रतिस्थापन लागत को अनिवार्य रूप से ध्यान में रखा जाता है।

विशेषज्ञ कैसे काम करते हैं

इमारतों और संरचनाओं के मूल्यांकन के लिए एक समझौते का समापन करते समय कई नियमों का पालन किया जाता है:

• लागत निर्धारित करने के लिए ग्राहक द्वारा प्रस्तावित वस्तु का विश्लेषण।
• आराम, भार, गिरवी की पहचान।
• गणना विधियों की उपलब्धता के सत्यापन के साथ संपत्ति के प्रकार की स्पष्ट परिभाषा।
• उन प्रतिबंधों का पता लगाना जो काम में बाधा डाल सकते हैं।
• सूचना की पर्याप्तता के निर्धारण के साथ ग्राहक द्वारा प्रदान की गई जानकारी का विश्लेषण।

अपने काम में, मूल्यांकक निम्नलिखित सिद्धांतों का पालन करता है:

• लोगों और शामिल परिस्थितियों से स्वतंत्रता।
• मूल्यांकन की निष्पक्षता।
• ठेकेदार और ग्राहक के बीच हितों का टकराव नहीं।
• कार्य अनुबंध का अनिवार्य समापन।
• सर्वेक्षण के समय और विषय पर स्पष्ट अनुबंध स्थापित करना।

इस प्रकार, संपत्ति का आकलन करते समय, ग्राहक को उपयोग के लिए सभी आवश्यक दस्तावेजों के साथ ठेकेदार को प्रदान करना होगा। अचल संपत्ति का बाजार मूल्य निर्धारित करने की अवधि इस पर निर्भर करेगी। अनुसरण भी करता हैमूल्यांकन कंपनी के एक प्रतिनिधि को सुविधा तक पहुंच प्रदान करें, जो कि समाप्त कार्य अनुबंध के तहत ठेकेदार के दायित्वों को पूरा करने के लिए एक शर्त है।